物権と債権（ぶっけんとさいけん）
権利の性質の違い
物権は「物に対する権利」で、誰に対しても主張できる（絶対性）。債権は「特定の人に何かを請求する権利」で、その人にしか主張できない。例えば土地の所有権（物権）は誰にでも「私の土地です」と言えるが、賃借権（債権）は原則として貸主にしか使えない。
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セッション結果
お疲れさまでした
問題別結果
分析
おかえりなさい
総解答数 正解・不正解を問わず、これまでに回答した問題の合計数
0
問
全体正答率 全回答のうち正解した割合。高いほど定着度が高い
—
overall
連続正解記録 直近で何問連続して正解しているか。不正解でリセット
0
問
連続学習日数 何日連続で1問以上解いたか。学習習慣の継続指標
0
日
復習待ち 一度不正解だった問題の数。復習タブで再挑戦できる
0
問
分野別正答率 権利関係・宅建業法など分野ごとの正解率。60%未満は「苦手」フラグが付く
年度別正答率 過去問の年度ごとの正解率。未解答の年度は「—」と表示
学習カレンダー（直近49日）直近49日間の学習記録。色が濃い日ほど多く解いた日
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権利関係
宅建業法
法令上の制限
税・その他
オリジナル模試
本番形式・50問・制限時間120分
Coming Soon
オリジナル模試を準備中です
本番を想定した3段階の模試（易・標準・難）を順次公開予定です。
公開後は買い切り680円でご利用いただけます。
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収録予定コンテンツ
易しめ模試（50問・120分）
標準模試（50問・120分）
難しめ模試（50問・120分）
PDF形式でダウンロード可能
¥680 買い切り
模試結果
言葉解説
宅建の重要用語を図解でわかりやすく解説
権利関係
時効（じこう）
一定期間が経つと権利が変動する制度
①取得時効：他人の物を一定期間占有し続けると自分のものになる（善意・無過失なら10年、それ以外は20年）。②消滅時効：権利を使わないでいると権利が消える（債権は知った時から5年・客観的に行使できる時から10年）。時効の援用（「時効を使います」の意思表示）があってはじめて効力が生じる。
フローあり無効と取消し（むこうととりけし）
契約の効力を否定する2つの方法
無効：最初から効力がない（通謀虚偽表示、公序良俗違反など）。追認しても有効にならない。取消し：一応有効だが、後から取り消せる（詐欺・強迫・錯誤・制限行為能力など）。取消しは取消権者が行使して初めて遡及的に無効になる。取消し後は追認できない。
表あり代理（だいり）
本人の代わりに法律行為をする制度
代理人が本人の名前で相手方と契約すると、その効果が直接本人に帰属する。「顕名（けんめい）」つまり「本人の代理として」と示すことが必要。任意代理（本人が選ぶ）と法定代理（未成年の親権者など）がある。無権代理（代理権がない）の場合、本人が追認しない限り本人に効果は帰属しない。
フローあり抵当権（ていとうけん）
占有を移さずに不動産を担保にする権利
お金を貸した人（抵当権者）が、借りた人（設定者）の不動産に設定する担保権。設定者は住み続けながら担保に入れられる（非占有担保）。返済できなければ競売にかけて優先的に弁済を受けられる。登記が対抗要件（当事者間では登記なくても成立）。
比較あり法定地上権（ほうていちじょうけん）
競売後に建物所有者が土地を使う権利
土地に抵当権を設定した時に建物が存在し、競売で土地と建物の所有者が別々になった場合、建物の所有者が土地を使える「地上権」が自動的（法定）に発生する。そうしないと建物を取り壊さなければならなくなるため。成立要件：①設定時に建物が存在、②土地・建物が同一所有者、③競売で所有者が分離。
フローあり連帯保証（れんたいほしょう）
通常の保証より責任が重い保証形態
連帯保証人には「催告の抗弁権（まず主債務者に請求してください）」と「検索の抗弁権（主債務者に財産があります）」がない。つまり債権者はいきなり連帯保証人に全額請求できる。一方、通常の保証人にはこれらの権利がある。アパートの入居で保証人になる際はほぼ連帯保証。
表あり相続分と代襲相続（そうぞくぶんとだいしゅうそうぞく）
遺産を誰がどれだけ受け取るか
法定相続分：配偶者＋子なら配偶者1/2・子全体で1/2。子が先に死亡していて孫がいれば、孫が子の代わりに相続（代襲相続）。相続放棄した人の子は代襲できない（放棄すると最初から相続人でなかったことになる）。遺留分（最低限の相続分）を侵害されたら金銭請求できる。
表あり宅建業法
媒介契約の種類（ばいかいけいやくのしゅるい）
一般・専任・専属専任の3種類
一般媒介：複数業者に依頼OK。レインズ登録義務なし。専任媒介：1社のみ。自己発見の買主との直接取引OK。レインズ登録7日以内・報告2週間に1回。専属専任媒介：1社のみ。自己発見でも直接取引不可。レインズ登録5日以内・報告1週間に1回。いずれも有効期間は最長3か月。
表あり重要事項説明（35条書面）（じゅうようじこうせつめい）
契約前に宅建士が必ず説明する書面
宅建士が宅建士証を提示し、契約前に説明する義務がある。買主・借主側に交付。記載内容は「登記情報・法令制限・代金以外の費用・建物の状況等」。IT重説（テレビ会議等）も認められる。相手方が宅建業者でも書面交付は必要（説明は省略可）。押印不要、記名のみでOK（2021年改正）。
表ありクーリングオフ（くーりんぐおふ）
一定期間内に一方的に解除できる制度
宅建業者が自ら売主の場合、事務所等以外（喫茶店・買主自宅など）で申込みや契約をした買主は、告知を受けた日から8日以内に書面で解除できる。解除の効力は書面を発送した時点で生じる（発信主義）。解除後は全額返還が必要で、業者は違約金・損害賠償を請求できない。
表あり手付の種類（ておつのしゅるい）
契約時に支払う手付金の3つの意味
証約手付：契約が成立した証拠。違約手付：違約した場合に没収される罰。解約手付：買主は放棄、売主は倍返しで解除できる。宅建業者が自ら売主の場合、手付は解約手付として機能し、相手方が履行に着手するまでに行使しなければならない。手付額の上限は代金の20%。
比較あり営業保証金と弁済業務保証金（えいぎょうほしょうきんとべんさいぎょうむほしょうきん）
宅建業者が備える2つの補償制度
営業保証金：自分で法務局（供託所）に供託する。主たる事務所1000万円＋従たる事務所500万円/所。弁済業務保証金：保証協会に加入して分担金を納める。主たる事務所60万円＋従たる事務所30万円/所。保証協会加入なら営業保証金は不要。どちらも宅建業者以外の者だけが還付を受けられる。
表あり8種制限（はっしゅせいげん）
自ら売主の宅建業者に課される8つの制限
宅建業者が自ら売主で買主が一般消費者（非業者）の場合に適用される消費者保護ルール。①損害賠償予定額の制限（上限20%）②手付金の制限（上限20%・保全措置）③クーリングオフ④他人物売買の制限⑤手付解除の特則⑥担保責任の特例⑦未完成物件の制限⑧解除・損害賠償の特則。業者間取引には適用されない。
表あり報酬の計算（売買）（ほうしゅうのけいさん）
売買仲介でもらえる報酬の上限
売買代金に応じた速算式：200万円以下→5%、200万超400万以下→4%+2万円、400万超→3%+6万円（いずれも税別、一方の依頼者から）。例：1000万円の物件なら3%+6万=36万円が一方からの上限。双方から依頼を受けても合計は「一方の上限×2」まで。依頼者の同意があっても上限を超えることは不可。
表あり法令上の制限
建ぺい率・容積率（けんぺいりつ・ようせきりつ）
敷地に対する建物の大きさの制限
建ぺい率：敷地面積に対する建築面積（1階の床面積）の割合。「この土地の何%まで建物を建てられるか」。容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合。「全フロア合計の床面積が敷地の何%まで」。前面道路が12m未満の場合、容積率は「指定容積率」と「道路幅員×0.4（住居系）」の小さい方。
表あり用途地域13種類（ようとちいき）
土地の使い方を13種類に区分するルール
住居系（8種）：第一種低層から田園住居まで。商業系（2種）：近隣商業・商業。工業系（3種）：準工業・工業・工業専用。大原則：低層住居専用地域では大学・病院は建てられない。工業専用地域では住宅・病院・学校は建てられない（倉庫は可）。商業地域では大部分の建物が建てられるが風俗施設の規制あり。
表あり開発許可（かいはつきょか）
宅地造成等の工事をするときの許可
「建物を建てる目的で土地の区画・形質を変える（造成等）」行為が開発行為。市街化区域では原則1000㎡以上の開発行為に知事等の許可が必要。市街化調整区域では原則全ての開発行為に許可が必要（例外：農林漁業者の農業用建物等）。工事完了公告後でなければ原則として建物を建てられない。
表あり農地法3条・4条・5条（のうちほう）
農地の売買・転用に必要な許可
3条（権利移動）：農地を農地のまま売買・賃貸する→農業委員会の許可。4条（自己転用）：自分の農地を農地以外（宅地等）にする→都道府県知事等の許可（市街化区域は農業委員会への届出のみ）。5条（転用目的の権利移動）：農地を農地以外にする目的で売買→都道府県知事等の許可（市街化区域は届出）。
表あり地区計画（ちくけいかく）
街区単位でのきめ細かい街づくりルール
用途地域より細かく、地域の特性に応じた街づくりのルール。用途地域内外を問わず定めることができる（市街化調整区域にも可）。地区計画の区域内で建築等の行為を行う場合は、着手の30日前までに市町村長に届け出る必要がある（許可ではなく届出）。市町村長は勧告はできるが強制はできない。
フローあり税・その他
不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）
不動産を取得したときに一度だけかかる税
都道府県が課す地方税（国税ではない）。申告不要（都道府県から通知が来る普通徴収）。相続・合併による取得は非課税。標準税率は4%だが住宅・土地は特例で3%。新築住宅は評価額から最大1200万円を控除した額が課税標準になる特例あり（認定長期優良住宅は1300万円）。
表あり固定資産税（こていしさんぜい）
毎年1月1日の所有者に課税される税
市町村が課す地方税（東京23区は都）。毎年1月1日時点の所有者に課税される（賦課期日）。評価替えは3年に1度。標準税率1.4%（市町村条例で変更可）。住宅用地の特例：200㎡以下の小規模住宅用地は課税標準が6分の1、200㎡超の一般住宅用地は3分の1。
表あり譲渡所得（長期・短期）（じょうとしょとく）
不動産を売ったときの利益に対する税
売却益（譲渡所得）は分離課税（他の収入と合算しない）。5年以下の保有は短期（税率39%=所得税30%+住民税9%）、5年超は長期（税率20%=所得税15%+住民税5%）。居住用財産の3000万円特別控除：住まなくなってから3年を経過する日の属する年末までの売却が対象（配偶者への売却は不可）。
表あり登録免許税（とうろくめんきょぜい）
登記を行うときに必要な国税
国税。登記の種類によって税率が異なる。所有権保存登記は評価額の0.4%、売買による所有権移転は2%、相続による移転は0.4%。住宅の特例（新築）：一定要件を満たす場合は軽減税率あり（保存登記0.15%、移転0.3%）。抵当権設定登記の課税標準は「不動産の価額」ではなく「債権（ローン）の金額」。
表あり印紙税（いんしぜい）
契約書などの文書に課される国税
課税文書に収入印紙を貼付して納める国税。不動産の売買契約書・建物の賃貸借契約書・金銭消費貸借契約書などが課税対象。電子契約（電磁的記録）は「文書」ではないため印紙税は不要。1通ごとに課税されるため、原本2通を作成すれば各1通に印紙が必要。1万円未満の契約書は非課税。
表あり