権利関係
賃料増減額請求とは？増額・減額の要件と手続きをわかりやすく解説【宅建】
（ちんりょうぞうげんがくせいきゅう）
賃料増減額請求権とは、建物の賃貸借において経済情勢の変化や近隣相場との乖離が生じた場合に、賃貸人は増額を、賃借人は減額を請求できる権利のことです。宅建試験では「増額禁止特約の有効性」「増減額の確定前の支払い方法」「定期借家との違い」が頻出です。
賃料増減額請求権とは
賃料増減額請求権とは、建物の賃貸借において、租税等の増減・土地建物の価格の上昇・低下・経済事情の変動・近傍同種の建物との比較等によって現行賃料が不相当になった場合に、将来に向かって賃料の増減を請求できる権利のことです（借地借家法第32条第1項）。
増額・減額禁止特約の効力
| 特約の種類 | 効力 | 根拠 |
|---|---|---|
| 一定期間増額しない特約（増額禁止特約） | 有効 | 借地借家法第32条第1項但書 |
| 一定期間減額しない特約（減額禁止特約） | 無効（普通借家） | 借地借家法第32条は強行規定 |
| 定期借家における減額禁止特約 | 有効 | 借地借家法第38条第7項 |
根拠：借地借家法第32条・第38条第7項
重要：「増額禁止特約は有効・減額禁止特約は普通借家では無効（定期借家では有効）」という非対称が試験頻出のポイントです。
増減額確定前の支払い方法
| 立場 | 確定前の対応 | 確定後の精算 |
|---|---|---|
| 増額請求された賃借人 | 相当と認める額（従来の賃料等）を支払えばよい | 確定額が支払額を超える場合→不足額＋年1割の利息を支払う |
| 減額請求された賃貸人 | 相当と認める額を受領すればよい | 確定額が受領額を下回る場合→超過額＋年1割の利息を返還 |
根拠：借地借家法第32条第2項・第3項
試験ポイント
- 1増額禁止特約は有効・減額禁止特約は普通借家では無効。この非対称が最重要ポイントです。
- 2増額確定前は「相当額」を支払えば足りる。確定後に不足額＋年1割の利息を支払います。
- 3定期借家の減額禁止特約は有効。普通借家と定期借家で扱いが異なります（借地借家法第38条第7項）。
- 4賃料増減額請求は「将来に向かって」効力が生じる。過去の賃料に遡及しません。
練習問題
問題
賃料増減額請求に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．普通借家において賃料減額禁止特約を定めることができる
- イ．一定期間賃料を増額しない旨の特約は有効である
- ウ．賃料増額が確定した場合、賃借人は遡って差額を支払う義務があるが利息はつかない
- エ．定期借家において賃料減額禁止特約は無効である
正解：イ
一定期間賃料を増額しない旨の増額禁止特約は有効です（借地借家法第32条第1項但書）。アは誤り（普通借家の減額禁止特約は無効）。ウは誤り（差額には年1割の利息がつきます・借地借家法第32条第2項）。エは誤り（定期借家の減額禁止特約は有効です・借地借家法第38条第7項）。
一定期間賃料を増額しない旨の増額禁止特約は有効です（借地借家法第32条第1項但書）。アは誤り（普通借家の減額禁止特約は無効）。ウは誤り（差額には年1割の利息がつきます・借地借家法第32条第2項）。エは誤り（定期借家の減額禁止特約は有効です・借地借家法第38条第7項）。
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権利関係の問題を解く（無料）よくある質問
Q賃料増減額請求権とはどのような権利ですか？
経済事情の変動等によって現行賃料が不相当になった場合に、賃貸人は増額・賃借人は減額を請求できる権利です（借地借家法第32条）。
Q賃料増額禁止特約は有効ですか？
有効です（借地借家法第32条第1項但書）。一方、普通借家の減額禁止特約は無効です。
Q増額確定前はどう支払えばいいですか？
相当と認める額を支払えばよく、確定後に不足額に年1割の利息をつけて支払います（借地借家法第32条第2項）。