居住用財産の買換え特例とは？3,000万円控除との違いをわかりやすく解説【宅建】
（きょじゅうようざいさんのかいかえとくれい）
居住用財産の買換え特例（買換え特例）とは、マイホームを売却して新たなマイホームに買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を先送りにできる制度のことです。宅建試験では「3,000万円特別控除との違い」「適用要件」「課税の繰延べの仕組み」が出題されます。
居住用財産の買換え特例とは
居住用財産の買換え特例とは、10年以上住んでいたマイホームを売却して新たなマイホームを買い換えた場合に、譲渡益に対する所得税の課税を将来に繰り延べることができる制度のことです（租税特別措置法第36条の2）。
「課税の繰延べ」とは：課税が免除されるのではなく、将来売却したときに課税が先送りされます。新たな買換え物件を売るときに、繰り延べた分の課税がまとめて行われます。
3,000万円控除との違い
| 比較項目 | 3,000万円特別控除 | 居住用財産の買換え特例 |
|---|---|---|
| 効果 | 譲渡所得から3,000万円を控除（税額減少・永続） | 課税を将来に繰り延べ（税額は変わらない） |
| 買換え | 買換え物件なしでも適用可 | 新たな居住用財産の取得が必要 |
| 所有期間 | 長短を問わず適用可 | 売却物件の所有期間が10年超が必要 |
| 居住期間 | 特に定めなし | 売却物件に10年以上居住が必要 |
| 売却価格の上限 | なし | 1億円以下 |
| 重複適用 | 軽減税率と重複可 | 3,000万円控除との重複不可 |
根拠：租税特別措置法第35条・第36条の2
買換え特例の主な要件
①売却物件の所有期間：10年超（譲渡した年の1月1日時点）
②売却物件の居住期間：10年以上
③売却価格：1億円以下
④買換え物件の床面積：50㎡以上、敷地面積500㎡以下
⑤売却前後1年以内に買換え物件を取得し、取得した年の翌年12月31日までに居住
⑥特別関係者（配偶者・直系血族等）への売却でないこと
試験ポイント
- 1買換え特例は「課税の繰延べ」で非課税ではない。「売却した年の税金がゼロになる」は誤りです。
- 23,000万円控除との選択適用（重複不可）。買換えがなければ3,000万円控除の方が有利な場合が多いです。
- 3売却価格1億円以下が要件。「上限なし」は誤りです。
- 4所有・居住ともに10年以上（または超）が必要。「5年以上でよい」は誤りです。
練習問題
居住用財産の買換え特例に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．買換え特例は譲渡益が非課税になる
- イ．買換え特例と3,000万円特別控除は重複して適用できる
- ウ．買換え特例の適用には、売却物件の所有期間が10年超であることが必要である
- エ．買換え特例は売却価格に上限がなく何億円でも適用できる
居住用財産の買換え特例の適用には、売却物件の所有期間が10年超であることが必要です（租税特別措置法第36条の2）。アは誤り（課税の繰延べであり非課税ではありません）。イは誤り（3,000万円控除との重複適用はできません）。エは誤り（売却価格の上限は1億円以下です）。
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税・その他の問題を解く（無料）よくある質問
Q買換え特例と3,000万円控除はどちらが有利ですか？
売却して買い換えない場合は3,000万円控除のみ適用可能です。買い換える場合は要件に応じてどちらを選ぶか検討が必要ですが、3,000万円控除は税額を確定的に減らします。買換え特例は税金を先送りするだけです。
Q買換え特例の売却価格の上限はいくらですか？
1億円以下です（租税特別措置法第36条の2）。1億円を超えると適用できません。
Q買換え特例は何年居住すれば使えますか？
売却物件に10年以上居住し、かつ所有期間が10年超であることが必要です（租税特別措置法第36条の2）。