譲渡所得税とは？不動産売却の税率・特別控除をわかりやすく解説【宅建】
（じょうとしょとくぜい）
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される所得税・住民税のことです。宅建試験では「長期・短期の区分（5年基準）」「税率の違い」「3,000万円特別控除」「居住用財産の買換え特例」が頻出です。
譲渡所得税とは
譲渡所得税とは、土地・建物等の不動産を譲渡（売却・交換等）した際に生じた利益（譲渡所得）に対して課税される、所得税および住民税の総称のことです（所得税法第33条）。
補足：譲渡所得は「分離課税」として他の所得と切り離して計算します。譲渡所得 = 譲渡収入金額 ー（取得費＋譲渡費用）ー 特別控除額、で計算します。
長期・短期譲渡所得の税率
| 区分 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年超 | 15% | 5% | 20%（復興特別所得税含む約20.315%） |
| 短期譲渡所得 | 譲渡した年の1月1日時点で5年以下 | 30% | 9% | 39%（復興特別所得税含む約39.63%） |
根拠：租税特別措置法第31条・第32条
重要：所有期間の判定は「譲渡した年の1月1日時点」です。例えば2020年3月に取得し2025年12月に譲渡した場合、1月1日時点で5年超かどうかを確認します。
主な特別控除・特例
居住用財産の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条）
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
要件：①現在住んでいる家屋またはその土地の譲渡、②売主・買主が親族（特別の関係）でないこと、③前年・前々年にこの特例を受けていないこと。
長期・短期の区別なく適用可能。
軽減税率の特例（長期・居住用財産）（租税特別措置法第31条の3）
所有期間が10年超の居住用財産の譲渡所得について、6,000万円以下の部分は所得税10%・住民税4%（合計14%）に軽減されます。
3,000万円特別控除と重ねて適用できます。
試験ポイント
- 1長期・短期の判定は「5年超か否か」（1月1日基準）。「5年以上」ではなく「5年超（5年を超える）」が長期です。
- 23,000万円特別控除は長期・短期どちらにも適用可能。「長期のみ」は誤りです。
- 310年超の居住用財産には軽減税率（14%）が適用。通常の長期20%よりさらに優遇されます。
- 4親族への譲渡は3,000万円特別控除の適用外。配偶者・直系血族等の特別関係者への売却は対象外です。
練習問題
不動産の譲渡所得に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．短期譲渡所得の合計税率は20%である
- イ．長期・短期の判定は、取得日から譲渡日までの期間で行う
- ウ．居住用財産の3,000万円特別控除は、長期・短期の区別なく適用できる
- エ．所有期間5年ちょうどは長期譲渡所得となる
3,000万円特別控除は長期・短期の区別なく適用できます（租税特別措置法第35条）。アは誤り（短期の合計税率は39%）。イは誤り（判定は「譲渡した年の1月1日時点」での所有期間）。エは誤り（5年ちょうどは「5年以下」で短期譲渡所得です）。
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税・その他の問題を解く（無料）よくある質問
Q長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違いは？
長期（5年超）は合計約20%、短期（5年以下）は合計約39%です（租税特別措置法第31条・第32条）。
Q3,000万円特別控除の要件を教えてください。
居住用財産の譲渡で、①現在住んでいる家屋等の譲渡、②特別関係者（親族等）への譲渡でない、③前年・前々年に本特例を受けていないことが要件です（租税特別措置法第35条）。
Q所有期間5年ちょうどは長期・短期どちらですか？
短期（5年以下）です。長期は「5年超」（5年を超えること）が必要なので、5年ちょうどは短期に分類されます。