権利関係
区分所有権とは？専有部分・共用部分・管理組合をわかりやすく解説【宅建】
（くぶんしょゆうけん）
区分所有権とは、マンション等の建物の専有部分（各部屋）を独立した所有権として持つことができる権利のことです。宅建試験では「専有部分と共用部分の区別」「集会の決議要件」「管理組合の役割」が出題されます。
区分所有権とは
区分所有権とは、1棟の建物のうち構造上区分された数個の部分（専有部分）のそれぞれを独立した所有権の目的とすることができる権利のことです（建物の区分所有等に関する法律〈区分所有法〉第2条）。
専有部分・共用部分・敷地
| 種類 | 内容 | 管理の主体 |
|---|---|---|
| 専有部分 | 各住戸（壁・床・天井の内側部分） | 区分所有者が単独で管理 |
| 法定共用部分 | 廊下・階段・エレベーター・外壁等（性質上共用） | 管理組合が管理（変更には特別決議） |
| 規約共用部分 | 管理規約で共用と定めた部分（集会室等） | 管理組合が管理 |
| 敷地 | 建物が建つ土地 | 全区分所有者の共有（敷地権として登記） |
根拠：区分所有法第2条〜第4条
壁の帰属：住戸間の壁の中心線が専有部分と共用部分の境界となる場合が多いです。ただし規約で別に定めることができます。
集会の決議要件
| 決議の種類 | 要件 | 主な内容 |
|---|---|---|
| 普通決議 | 区分所有者と議決権の各過半数 | 通常の管理・小規模修繕 |
| 特別決議（4分の3） | 区分所有者と議決権の各4分の3以上 | 共用部分の重大変更・規約の設定・変更・廃止 |
| 特別決議（5分の4） | 区分所有者と議決権の各5分の4以上 | 建物の建替え |
| 全員合意 | 区分所有者全員の同意 | 一部共用部分を各自の専有部分とするような行為 |
根拠：区分所有法第17条・第31条・第62条
試験ポイント
- 1建物の建替えには「5分の4以上」の特別決議。「過半数」や「4分の3」は誤りです（区分所有法第62条）。
- 2共用部分の重大変更は「4分の3以上」。軽微な変更は過半数で可能です（区分所有法第17条）。
- 3規約の設定・変更・廃止は「4分の3以上」。全員合意は不要です（区分所有法第31条）。
- 4廊下・エレベーターは「法定共用部分」。区分所有者の共有で単独処分できません。
練習問題
問題
区分所有法に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．マンションの建替えには区分所有者と議決権の各4分の3以上の賛成が必要
- イ．マンションの建替えには区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要
- ウ．共用部分の重大変更には区分所有者全員の同意が必要
- エ．廊下は区分所有者の1人が単独で所有できる
正解：イ
マンションの建替えには区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要です（区分所有法第62条）。アは誤り（4分の3は共用部分の重大変更等）。ウは誤り（共用部分の重大変更は4分の3以上）。エは誤り（廊下は法定共用部分で全区分所有者の共有）。
マンションの建替えには区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要です（区分所有法第62条）。アは誤り（4分の3は共用部分の重大変更等）。ウは誤り（共用部分の重大変更は4分の3以上）。エは誤り（廊下は法定共用部分で全区分所有者の共有）。
この用語が出る問題を解く
用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。権利関係の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
権利関係の問題を解く（無料）よくある質問
Q区分所有権とは何ですか？
マンション等の建物の専有部分を独立した所有権として持つことができる権利です（区分所有法第2条）。
Q共用部分の変更に必要な決議は？
通常の変更は過半数、重大変更は区分所有者と議決権の各4分の3以上の特別決議が必要です（区分所有法第17条）。
Q建物の建替えに必要な決議は？
区分所有者と議決権の各5分の4以上の特別決議が必要です（区分所有法第62条）。