権利関係

不動産登記とは？対抗要件・登記の種類をわかりやすく解説【宅建】

ありません。日本の不動産登記には公信力がないため、登記を信頼して取引しても保護されない場合があります。

甲区は所有権・乙区は所有権以外の権利（抵当権・賃借権等）が記録されます（不動産登記法第2条）。

（ふどうさんとうき）

不動産登記とは、不動産（土地・建物）の物理的な状況や権利関係を公示するための制度のことです。宅建試験では「対抗要件としての登記」「登記の種類と効力」「登記がなくても対抗できる場合」が頻出です。

不動産登記とは

不動産登記とは、不動産の表示（物理的状況）および権利（所有権・抵当権等）に関する情報を登記簿に記録して公示し、第三者に対する対抗力を生じさせる制度のことです（不動産登記法）。

補足：登記は公示制度であり、登記することで権利関係を第三者に主張（対抗）できるようになります。ただし、登記には公信力がないため、登記を信頼して取引しても必ずしも保護されるとは限りません。

不動産の物権変動（売買・贈与・相続等）は、登記がなければ第三者に対抗できません（民法第177条）。

例）AがBに土地を売却し、さらにCにも売却した場合（二重譲渡）、先に登記を備えた方がその土地の所有権を主張できます。

登記がなくても対抗できる場合：不法占拠者・不法行為者・詐欺・強迫で登記を妨げた者・登記の欠缺（けんけつ）を主張することが信義則に反する者には、登記なしで対抗できます。

相続・時効取得：第三者が現れる前に対抗できます（ただし第三者が現れた後は登記が必要）。

区分	記録される内容
表題部	土地：所在・地番・地目・地積。建物：所在・家屋番号・種類・構造・床面積
権利部（甲区）	所有権に関する事項（所有権保存・所有権移転・差押え等）
権利部（乙区）	所有権以外の権利（抵当権・賃借権・地上権・地役権等）

根拠：不動産登記法第2条

問題

不動産登記に関する記述のうち、正しいものはどれか。

正解：イ
日本の不動産登記制度には公信力がありません。虚偽の登記を信じて取引した場合でも、必ずしも保護されるとは限りません（民法・不動産登記法）。ウは誤り（登記がなければ第三者に対抗できないのが原則・民法第177条）。エは誤り（抵当権の登記は乙区です）。

用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。権利関係の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。

Q不動産登記に公信力はありますか？

ありません。日本の不動産登記制度には公信力がないため、登記を信頼して取引しても保護されない場合があります。これは動産の即時取得（公信力あり）と大きく異なります。

Q二重譲渡の場合、どちらが所有権を取得しますか？

先に登記を備えた方が所有権を取得します（民法第177条）。先に売買契約をした方ではなく、先に登記した方が優先されます。

Q登記記録の甲区と乙区の違いは何ですか？

甲区には所有権に関する登記（所有権保存・移転等）が記録されます。乙区には所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権等）が記録されます（不動産登記法第2条）。