抵当権とは？根抵当権との違い・法定地上権をわかりやすく解説【宅建】
（ていとうけん）
抵当権とは、債務者または第三者が担保として提供した不動産を、債務者が弁済できない場合に競売にかけて優先的に弁済を受ける権利のことです。宅建試験では「抵当権の効力範囲」「法定地上権の成立要件」「根抵当権との違い」が頻出です。
抵当権とは
抵当権とは、債務者または第三者（物上保証人）が担保として提供した不動産について、債務不履行の際に他の債権者に優先して弁済を受けることができる担保物権のことです（民法第369条）。
補足：抵当権は「非占有担保」で、設定後も不動産の占有・使用は債務者（担保提供者）が継続できます。これが質権（占有が必要）との大きな違いです。
抵当権と根抵当権の比較
| 項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の債権 | 一定の範囲に属する不特定の債権（極度額まで） |
| 付従性 | あり（債権消滅→抵当権消滅） | なし（元本確定前は債権消滅しても存続） |
| 随伴性 | あり（債権譲渡→抵当権も移転） | なし（元本確定前は債権譲渡しても移転しない） |
| 主な利用場面 | 住宅ローン等の特定融資 | 企業への継続的融資（銀行取引等） |
| 根拠条文 | 民法第369条〜 | 民法第398条の2〜 |
抵当権の効力が及ぶ範囲
抵当権は、担保不動産に付加して一体となった物（付加一体物）に及びます（民法第370条）。
・及ぶもの：建物に付加した増築部分・造作（畳・建具等）・庭木（土地と一体）
・原則として及ばないもの：抵当権設定前から存在する従物（電話加入権等）は判例で及ぶとされる場合あり。設定後に搬入した動産は及ばない。
・果実：抵当権実行前は果実（賃料等）に及ばない。債務不履行後は及ぶ（民法第371条）。
法定地上権とは
土地と建物が同一人の所有で、いずれかに抵当権が設定され、競売により土地と建物の所有者が異なることになった場合に、建物のために法律上当然に成立する地上権を法定地上権といいます（民法第388条）。
成立要件（4つ全て必要）：
① 抵当権設定時に土地の上に建物が存在すること
② 抵当権設定時に土地と建物が同一人の所有であること
③ 土地または建物に抵当権が設定されたこと
④ 競売により土地と建物の所有者が別人になったこと
重要：法定地上権は「更地に抵当権を設定した後に建物を建てた場合」には成立しません。設定時に建物がなかったためです。この点が試験の引っかけポイントです。
試験ポイント
- 1抵当権設定後の建物への転用では法定地上権は不成立。「設定時に建物があること」が必須要件です。
- 2根抵当権は付従性・随伴性がない。「債務を完済しても根抵当権は消えない」（元本確定前）という点が普通抵当権と大きく異なります。
- 3果実（賃料）への効力は債務不履行後から。弁済期前の賃料には抵当権の効力は及びません。
- 4抵当権は占有を伴わない。抵当権設定後も債務者・所有者が不動産を使用し続けられる点が質権との決定的な違いです。
練習問題
AがA所有の更地に抵当権を設定した後、その土地上に建物を建築した。その後、抵当権が実行されて土地がBに売却された。この場合、法定地上権は成立するか。
- ア．成立する（競売後に土地と建物の所有者が別人になったため）
- イ．成立しない（抵当権設定時に建物が存在していなかったため）
- ウ．Bの同意があれば成立する
- エ．建物の規模による
法定地上権の成立要件として「抵当権設定時に建物が存在すること」が必要です（民法第388条）。更地に抵当権を設定した後に建物を建てた場合は、設定時に建物がなかったため法定地上権は成立しません。
抵当権と根抵当権の違いとして正しいものはどれか。
- ア．根抵当権は特定の債権のみを担保する
- イ．根抵当権には付従性がなく、元本確定前は被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しない
- ウ．根抵当権も普通抵当権も随伴性がある
- エ．抵当権には極度額の設定が必要である
根抵当権は付従性がないため、元本確定前に被担保債権が消滅しても根抵当権は消滅しません（民法第398条の2）。アは誤り（根抵当権は不特定の継続的債権を担保）。ウは誤り（根抵当権は随伴性もありません）。エは誤り（極度額が必要なのは根抵当権です）。
AがA所有の建物（土地は別人B所有・賃借中）に抵当権を設定し、競売となった。法定地上権は成立するか。
- ア．成立しない（抵当権設定時に土地と建物が同一人所有でないため）
- イ．成立する（建物が存在し競売されたため）
- ウ．Bの承諾があれば成立する
- エ．土地の所有者Bが競売代金を受け取れば成立する
法定地上権の成立には「抵当権設定時に土地と建物が同一人の所有」であることが必要です（民法第388条）。この事例では土地はB所有・建物はA所有で別人なので、この要件を満たさず法定地上権は成立しません。
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用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。権利関係の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
権利関係の問題を解く（無料）よくある質問
Q抵当権と根抵当権の違いは何ですか？
抵当権は特定の債権を担保し、付従性・随伴性があります。根抵当権は極度額の範囲内で不特定の継続的債権を担保し、付従性・随伴性がありません（民法第369条・第398条の2）。
Q法定地上権の成立要件を教えてください。
①設定時に土地上に建物が存在、②設定時に土地と建物が同一人所有、③土地または建物に抵当権が設定、④競売により土地と建物の所有者が別人になった、の4要件が全て必要です（民法第388条）。
Q抵当権を設定しても不動産を使い続けられますか？
はい。抵当権は非占有担保なので、設定後も担保提供者（債務者・物上保証人）が不動産を使用・収益し続けることができます（民法第369条）。
物上代位とは（民法第304条・第372条）
物上代位とは、抵当権の目的物が売却・賃貸・滅失・損傷した場合に、その売却代金・賃料・保険金等に対しても抵当権の効力が及ぶことをいいます（民法第304条・第372条）。
具体例：抵当権が設定された建物が火災で焼失した場合、火災保険金に対して抵当権者は差押えを行うことで優先弁済を受けられます。
重要：物上代位の行使には、払渡し・引渡し前に差押えをすることが必要です（民法第304条第1項但書）。差押えをしないと物上代位は認められません。