敷金・礼金とは？返還義務・原状回復との関係をわかりやすく解説【宅建】
（しききん・れいきん）
敷金とは賃貸借において賃借人が賃貸人に預けるお金で、退去時に未払賃料・原状回復費用を控除した残額が返還されます。礼金は慣行上の謝礼で返還されません。宅建試験では「返還時期」「充当できる費用」「2020年改正での明文化」が出題されます。
敷金・礼金とは
| 項目 | 敷金 | 礼金 |
|---|---|---|
| 性質 | 賃貸借上の債務の担保として預けるお金 | 入居に際して支払う慣行上の謝礼 |
| 返還 | 明渡し完了後に残額を返還 | 返還されない |
| 法的根拠 | 民法第622条の2（2020年改正で明文化） | 慣行（法律上の定めなし） |
| 差引できるもの | 未払賃料・原状回復費用（故意過失による損傷） | ― |
根拠：民法第622条の2
敷金の返還と充当のルール
返還時期（民法第622条の2第1項）：賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還（明渡し）を受けた時に返還しなければなりません。
賃借人は敷金返還請求権を譲渡できますが、賃貸人の承諾がなければ賃貸人に対抗できません。
充当（民法第622条の2第2項）：賃貸人は賃借人の未払い債務（賃料・損害賠償等）について敷金を充当できます。ただし賃借人は敷金を未払い賃料に充当するよう請求できません。
賃貸人変更と敷金：建物が売却されて新たな賃貸人が現れた場合、原則として敷金返還義務は新賃貸人に引き継がれます（判例）。
2020年改正のポイント：敷金の定義・返還時期・充当のルールが2020年改正民法で初めて明文化されました（民法第622条の2）。それ以前は判例・慣行によっていました。
敷金から差し引ける費用・差し引けない費用
| 費用の種類 | 差引の可否 | 具体例 |
|---|---|---|
| 賃借人の故意・過失による損傷 | 差引可 | タバコによる焦げ跡・壁への穴あけ・ペットによる傷 |
| 通常損耗（自然な使用による劣化） | 差引不可 | 家具設置による床の凹み・日常的な生活による汚れ |
| 経年変化 | 差引不可 | 日焼けによる壁紙の変色・設備の経年劣化 |
| 未払賃料 | 差引可 | 賃料の滞納分 |
| 未払い原状回復費用 | 差引可 | 過失による破損の修繕費 |
根拠：民法第622条の2・国土交通省ガイドライン
試験ポイント
- 1敷金の返還時期は「明渡し完了後」。「退去申告時」や「契約終了時」は誤りです。
- 2通常損耗・経年変化は敷金から差し引けない。賃借人の故意・過失のある損傷のみ差し引き可能です。
- 3賃借人は敷金を賃料に充当するよう請求できない。「家賃を払わずに敷金で充当させる」という主張は認められません。
- 4敷金返還義務は建物売却で新賃貸人に引き継がれる。旧賃貸人が持ち逃げしてしまう問題への対応として重要です（判例）。
練習問題
敷金に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．敷金は賃貸借契約終了時に直ちに返還しなければならない
- イ．通常の使用による損耗（通常損耗）の修繕費を敷金から差し引くことができる
- ウ．賃借人は敷金を未払賃料に充当するよう賃貸人に請求できる
- エ．敷金の返還時期は賃貸物の明渡しを受けた後である
敷金は賃貸借が終了し、かつ賃貸物の明渡しを受けた後に返還します（民法第622条の2第1項）。アは誤り（明渡し完了後が条件）。イは誤り（通常損耗は差し引けません）。ウは誤り（賃借人から充当請求はできません・民法第622条の2第2項）。
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権利関係の問題を解く（無料）よくある質問
Q敷金はいつ返還されますか？
賃貸借が終了して目的物の明渡しを受けた時に返還します（民法第622条の2）。
Q敷金と礼金の違いは何ですか？
敷金は担保として預けるお金で退去時に残額が返還されます。礼金は慣行上の謝礼で返還されません。
Q敷金から差し引ける費用は何ですか？
未払賃料・賃借人の故意過失による損傷の修繕費等を差し引けます。通常損耗・経年変化は差し引けません（民法第622条の2）。