転貸借（又貸し）とは？無断転貸の解除・適法な転貸の効果をわかりやすく解説【宅建】
（てんたいしゃく（またがし））
転貸借とは、賃借人がさらに第三者に目的物を転貸（又貸し）することです。賃貸人の承諾なしに転貸すると解除事由になります。ただし信頼関係破壊の理論により解除できない場合もあります。宅建試験では「無断転貸の解除要件」「信頼関係破壊の理論」「適法な転貸での賃貸人の直接請求権」が頻出です。
転貸借とは
転貸借（又貸し）とは、賃借人が第三者（転借人）に賃借物を使用収益させることをいいます。転貸借には賃貸人（元の貸主）の承諾が必要です（民法第612条第1項）。
構造：賃貸人（A）→賃借人（B）→転借人（C）という三者関係が成立します。A・B間を「原賃貸借」、B・C間を「転貸借」といいます。
無断転貸と解除
賃貸人の承諾なしに転貸した場合（無断転貸）、賃貸人は賃貸借契約を解除できます（民法第612条第2項）。
信頼関係破壊の理論（判例）：転貸が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情がある場合は、解除は認められません（最高裁判例）。
例）親族間の一時的な転貸・賃借人自身が同居している場合等は解除が認められない場合があります。
重要：「無断転貸は常に解除できる」は誤りです。信頼関係破壊の理論により例外があります。この「常に」という表現の問題が試験頻出です。
適法な転貸借の効果
| 関係 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 賃貸人→転借人 | 賃貸人は転借人に直接賃料を請求できる（上限：原賃料と転借料の低い方） | 民法第613条 |
| 転借人→賃貸人 | 転借人は賃貸人の所有物を占有・使用できる | 民法第613条 |
| 原賃貸借の終了 | 原賃貸借が終了すると転貸借も原則終了する | 判例 |
| 原賃貸借の合意解除 | 合意解除は転借人に対抗できない（転借人を保護） | 民法第613条第3項 |
根拠：民法第612条・第613条
重要：原賃貸借が賃借人の債務不履行によって解除された場合は転借人にも対抗できます。しかし賃貸人と賃借人の合意解除は転借人に対抗できません（民法第613条第3項）。
試験ポイント
- 1無断転貸は解除事由だが「常に」解除できるわけではない。信頼関係破壊の理論が適用されます（判例）。
- 2適法な転貸では賃貸人は転借人に直接請求できる。原賃料と転借料の低い方が上限です。
- 3合意解除は転借人に対抗できない。賃借人と賃貸人が裏で解除合意しても転借人の権利は守られます（民法第613条第3項）。
- 4転貸借には賃貸人の承諾が必要。「賃借権の譲渡」も同様に承諾が必要です（民法第612条）。
練習問題
転貸借に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．無断転貸があった場合は常に賃貸借契約を解除できる
- イ．適法な転貸借があった場合、賃貸人は転借人に原賃料と転借料の高い方を請求できる
- ウ．賃貸人と賃借人が合意解除しても、転借人には対抗できない
- エ．転貸借には転借人の承諾が必要である
賃貸人と賃借人が合意解除しても、転借人が承諾している適法な転貸借がある場合、その合意解除を転借人に対抗できません（民法第613条第3項）。アは誤り（信頼関係破壊の理論により常に解除できるわけではありません・判例）。イは誤り（請求できる上限は低い方）。エは誤り（転貸借に必要な承諾は賃貸人の承諾です）。
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権利関係の問題を解く（無料）よくある質問
Q転貸借とは何ですか？
賃借人が第三者（転借人）にさらに目的物を貸すことで、賃貸人の承諾が必要です（民法第612条）。
Q無断転貸をした場合はどうなりますか？
賃貸人は原則として解除できますが、信頼関係を破壊しない特段の事情がある場合は解除できないとする判例があります（最高裁判例）。
Q適法な転貸の場合、賃貸人は転借人に直接請求できますか？
はい。原賃料と転借料の低い方の金額を上限として直接請求できます（民法第613条）。