【税・その他】固定資産税と都市計画税の違いを完全整理
固定資産税と都市計画税はともに毎年1月1日を賦課期日として課される地方税ですが、課税範囲・税率・軽減措置の割合が異なります。宅建試験では「住宅用地の課税標準の特例（1/6・1/3など）」の数値と「固定資産税の標準税率1.4%・都市計画税の上限0.3%」が頻繁に問われます。
固定資産税は全国の土地・建物・償却資産に広く課税される市町村税です。標準税率は1.4%ですが、市町村が条例により異なる税率を定めることも可能です。住宅用地については課税標準の大幅な軽減があり、200㎡以下の小規模部分は評価額の1/6、200㎡超の一般部分は1/3に軽減されます。新築住宅の建物部分には税額1/2軽減（3年間または5年間）もあります。
都市計画税は市街化区域内の不動産にのみ課される税で、上限税率は0.3%です。住宅用地の特例は固定資産税と同様に適用されますが、割合が異なります（小規模1/3・一般2/3）。また新築住宅の建物への税額軽減はありません。固定資産税との比較表を何度も見直し、「1/6と1/3、1/3と2/3」という数値の組み合わせを確実に記憶してください。
1比較表
| 比較軸 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 課税根拠・目的 | 地方税法に基づき市町村が課す税。資産保有に対して広く課税することが目的 | 都市計画法に基づき市街化区域内の都市計画事業・土地区画整理事業の費用充当を目的とする |
| 課税される区域 | 市街化区域・市街化調整区域にかかわらず、固定資産を所有する全国の土地・建物に課税 | 原則として市街化区域内の土地・建物のみに課税。市街化調整区域には課税されない |
| 標準税率・上限税率 | 標準税率1.4%（市町村が条例で異なる税率を定めることができる。上限なし） | 制限税率0.3%が上限（市町村の条例で0.3%を超えることはできない） |
| 課税基準日（賦課期日） | 毎年1月1日（その日の所有者に1年分を課税する） | 毎年1月1日（固定資産税と同じ） |
| 住宅用地の小規模部分（200㎡以下） | 課税標準が固定資産税評価額の1/6に軽減される（小規模住宅用地の特例） | 課税標準が固定資産税評価額の1/3に軽減される（小規模住宅用地の特例） |
| 住宅用地の一般部分（200㎡超） | 課税標準が固定資産税評価額の1/3に軽減される（一般住宅用地の特例） | 課税標準が固定資産税評価額の2/3に軽減される（一般住宅用地の特例） |
| 新築住宅の軽減（建物） | 一定の新築住宅は新築後3年間（3階建て以上の耐火・準耐火は5年間）税額が1/2に軽減される | 都市計画税には新築住宅の建物に対する税額軽減規定はない |
| 縦覧・審査申出 | 4月1日から20日間（または最初の納期限まで）の縦覧期間がある。評価に不服があれば固定資産評価審査委員会に申出できる | 固定資産税と課税標準が同じため、固定資産税の縦覧・審査申出を共用する |
数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。
2試験で押さえるポイント
- 固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%（上限であり超えられない）
- 賦課期日は両税とも毎年1月1日（その日の登記名義人に課税）
- 都市計画税は市街化区域内の土地・建物に限定（市街化調整区域は対象外）
- 住宅用地の特例：小規模（200㎡以下）固定1/6・都市計画1/3、一般（200㎡超）固定1/3・都市計画2/3
- 新築住宅の税額軽減（1/2）は固定資産税のみ・都市計画税には適用なし
- 新築住宅の軽減期間：一般住宅3年間、3階建以上耐火・準耐火住宅5年間（固定資産税）
- 固定資産税の縦覧期間は毎年4月1日から20日間（または最初の納期限まで）
- 固定資産税の評価替えは3年ごとに行われる（基準年度制度）
3よくある誤解・注意点
- 「固定資産税の住宅用地小規模特例が1/3」という誤り（固定は1/6、都市計画が1/3）
- 「都市計画税は全国の土地に課される」という誤解（市街化区域内のみ）
- 「都市計画税にも新築住宅の税額1/2軽減がある」という誤解（固定資産税のみ）
- 「固定資産税の標準税率は1.3%」という数値の誤り（正しくは1.4%）
- 「都市計画税の上限は0.4%」という誤り（正しくは0.3%）
4覚え方・整理のコツ
「固定資産税は1.4（ひとよ）%、都市計画税は0.3（ぜろさん）%」と音で覚えましょう。住宅特例は「固定はロク（1/6）・三（1/3）、都市計画はサン（1/3）・ニサン（2/3）」と段階で覚えると間違えにくいです。都市計画税は「市街化区域だけ、新築軽減なし」の2点をセットで暗記してください。
よくある質問
1月2日に不動産を売却しても、その年の固定資産税は全額払うのですか？
固定資産税の賦課期日は1月1日であるため、1月2日以降に売却しても法律上はその年の税額全額が1月1日時点の所有者（売主）に課税されます。実務上は売買契約で年間税額を日割り計算し、引渡し日以降の分を買主が負担する精算を行うことが一般的です。試験では「誰に課税されるか」は賦課期日の1月1日の所有者という原則で解答します。
固定資産税と都市計画税は同じ通知書で請求されますか？
市街化区域内の不動産については固定資産税と都市計画税が合算して一通の納税通知書で送付されるのが一般的です。市街化区域外の不動産には都市計画税が課されないため、固定資産税のみの通知となります。
固定資産税の評価額に不服がある場合はどうすればよいですか？
固定資産税の評価額に不服がある場合は、縦覧期間（4月1日から20日間）に固定資産課税台帳を縦覧し、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます。審査委員会の決定に不服があれば裁判所に取消訴訟を提起できます。通常の行政不服申立て（審査請求）とは手続きが異なることに注意してください。
住宅とその敷地が200㎡を超える場合、小規模部分の特例は使えますか？
敷地全体が200㎡を超えていても、200㎡以下の部分には小規模住宅用地の特例（固定1/6・都市計画1/3）が適用されます。200㎡を超えた部分については一般住宅用地の特例（固定1/3・都市計画2/3）が適用されます。特例適用の前提として、その土地が「住宅用地」として認定されている必要があります。
記事の基本情報
| 対象試験 | 宅地建物取引士試験 |
|---|---|
| 分野 | 税・その他 |
| 比較対象 | 固定資産税 / 都市計画税 |