【宅建業法】35条重要事項説明と37条書面の違いを完全整理
宅建業法の中で最も出題頻度が高いテーマの一つが、35条の「重要事項説明」と37条の「契約書面（37条書面）」の違いです。両者はいずれも不動産取引の安全を守るための書面制度ですが、目的・タイミング・義務を負う人・記載内容がそれぞれ異なります。混同したまま本番を迎えると1〜2点を落とすリスクが高いため、必ず本記事で整理しておきましょう。
35条書面は「契約前に買主・借主を守る」ための制度です。契約を結ぶかどうかを判断するために必要な情報（物件の法的状況・環境・リスクなど）を、宅地建物取引士が口頭で説明し、書面を手渡す義務があります。説明の相手は「取得・借りる側」だけで、売主や貸主への説明は原則不要です。取引士証の提示義務もあり、相手方から請求がなくても自発的に示さなければなりません。
37条書面は「契約後に全当事者が内容を確認できるようにする」ための制度です。売主・買主・貸主・借主の全員に交付する義務があり、代金額や引渡し時期など契約の核心事項を明記します。試験では「どちらの書面に何が記載されるか」「誰が誰に交付するか」「電磁的方法の可否」といった切り口でよく問われます。比較表を何度も見返して確実に得点できるようにしてください。
1比較表
| 比較軸 | 35条（重要事項説明） | 37条（契約書面） |
|---|---|---|
| 根拠条文 | 宅建業法第35条 | 宅建業法第37条 |
| 実施タイミング | 契約が成立する前（契約締結前）に必ず行わなければならない | 契約が成立した後、遅滞なく交付しなければならない |
| 作成・説明義務者 | 宅地建物取引士が記名した書面を交付し、取引士自ら口頭で説明する義務がある | 宅建業者が作成・交付する。記名するのは宅地建物取引士だが、説明義務はない |
| 相手方の範囲 | 買主・借主（取得または借りる側）のみ。売主・貸主への説明は原則不要 | 売主・買主・貸主・借主の全当事者に交付しなければならない |
| 記名の要否 | 宅地建物取引士の記名が必要。押印は2022年改正で不要となった | 宅地建物取引士の記名が必要。押印は2022年改正で不要となった |
| 電磁的方法による提供 | 相手方の承諾があれば電磁的方法（電子書面等）による提供が認められる | 相手方の承諾があれば電磁的方法による提供が認められる |
| 主な記載事項（例） | 登記の内容、法令上の制限、接道状況、飲用水・ガス・電気の整備状況、手付金保全措置など | 当事者の氏名・住所、物件の表示、代金額・支払時期・方法、引渡し時期、移転登記申請時期など |
| 手付金保全措置の記載 | 自ら売主となる場合は手付金等保全措置の内容を必ず説明しなければならない | 手付金の額は記載事項だが、保全措置の詳細は37条書面の必須記載事項ではない |
| 違反した場合の罰則 | 説明をしなかった・取引士でない者が説明した場合、業務停止処分または罰則の対象となる | 交付しなかった場合、業務停止処分または罰則の対象となる |
数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。
2試験で押さえるポイント
- 35条説明は契約前、37条書面は契約後（遅滞なく）という時系列を必ず押さえる
- 35条は宅地建物取引士が口頭説明＋書面交付、37条は書面交付のみで説明義務はない
- 35条の説明相手は買主・借主のみ、37条は売主・買主・貸主・借主の全当事者
- 両書面とも宅地建物取引士の記名が必要だが、2022年改正で押印は廃止された
- 電磁的方法による提供は両書面とも相手方の承諾があれば可能
- 手付金等保全措置の内容は35条の必須説明事項（自ら売主の場合）だが37条の必須記載ではない
- 35条違反（無資格者による説明・説明未実施）は業務停止・罰則の対象となる
- 37条書面の必須記載事項と任意記載事項（ローン条件等）の区別も出題される
3よくある誤解・注意点
- 「37条書面も取引士が説明しなければならない」と思い込む誤り（37条に口頭説明義務はない）
- 35条の説明相手に「売主・貸主も含まれる」と誤解する（取得・借りる側のみ）
- 「契約成立後に35条説明をしてもよい」と勘違いする（35条は必ず契約前）
- 手付金保全措置の説明義務が37条書面にあると混同する（35条の義務）
- 電磁的方法による提供は「いつでも可能」と思い込む（相手方の承諾が必要）
- 記名・押印規定の改正前の知識（押印必須）のまま解答してしまう
4覚え方・整理のコツ
「サンゴ（35）の説明は契約前、みんな（37）に書面を後で渡す」と覚えよう。35条＝事前説明（口頭あり・買主借主のみ）、37条＝事後書面（全当事者・口頭なし）。取引士の記名は両方必要、でも説明するのは35条だけ、と繰り返し唱えてみてください。
よくある質問
35条書面と37条書面は同時に交付できますか？
原則として不可です。35条書面は契約前に説明・交付し、37条書面は契約成立後に交付するため、時間的に前後関係があります。同日であっても、説明・書面交付→契約締結→37条書面交付という順序を守る必要があります。
宅建業者が自ら売主の場合、35条説明は省略できますか？
省略できません。自ら売主となる場合も宅建業者として35条説明義務を負います。さらに自ら売主の場合は手付金等保全措置や瑕疵担保責任の内容についても必ず説明する必要があります。
37条書面に記名できるのは専任の取引士だけですか？
いいえ。37条書面の記名は、その宅建業者に所属する宅地建物取引士であれば専任でなくても行えます。専任の取引士の設置義務（事務所ごと）と書面への記名義務は別の制度です。
電磁的方法で35条説明をする際、取引士証の提示はどうなりますか？
電磁的方法による説明（IT重説）でも取引士証の提示義務はあります。映像と音声を使ったオンライン形式で行う場合、取引士証を画面上で視認できるようにして提示します。相手方が取引士証の内容を確認できる環境を整えることが求められます。
記事の基本情報
| 対象試験 | 宅地建物取引士試験 |
|---|---|
| 分野 | 宅建業法 |
| 比較対象 | 35条（重要事項説明） / 37条（契約書面） |