【権利関係】抵当権と根抵当権の違いを徹底比較
抵当権と根抵当権はどちらも不動産を担保にする物的担保（担保物権）ですが、担保する債権の性質・附従性・随伴性・登記内容が大きく異なります。抵当権は「特定の債権（例：住宅ローン）を担保するもの」、根抵当権は「一定の範囲の不特定多数の債権を極度額まで担保するもの」です。
抵当権には附従性・随伴性があるため、被担保債権が消滅すれば抵当権も消え、債権を譲渡すれば抵当権も一緒に移転します。これに対して根抵当権は元本確定前は附従性・随伴性がなく、被担保債権が全て返済されても根抵当権は消滅せず、また根抵当権だけを独立して譲渡することもできます。
宅建試験では「随伴性の有無」「元本確定の意味」「極度額の概念」がポイントです。根抵当権は企業の継続的な銀行取引（当座貸越や手形取引）に使われるケースが多いため、「なぜ附従性・随伴性が不要か」という実務的な理由と合わせて理解すると記憶に定着しやすいです。元本確定後は根抵当権が通常の抵当権に近い性質になることも押さえておきましょう。
1比較表
| 比較軸 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保される債権 | 特定の債権（例：1000万円の住宅ローン）を担保する。被担保債権が特定されている | 一定の範囲に属する不特定多数の債権を「極度額」を限度として担保する |
| 極度額の定め | 極度額の概念はない。被担保債権の元本・利息・遅延損害金を優先弁済できる | 必ず極度額を登記しなければならない。極度額が担保の限度となる |
| 随伴性（債権譲渡と抵当権） | 随伴性あり。被担保債権を譲渡すると抵当権も移転する（附従性・随伴性） | 随伴性なし（元本確定前）。根抵当権だけ独立して移転・譲渡できる |
| 附従性 | 附従性あり。被担保債権が消滅すると抵当権も消滅する | 元本確定前は附従性なし。根抵当権設定後に被担保債権全部が消えても根抵当権は消えない |
| 元本の確定 | 元本確定の概念はない。特定債権が返済されれば抵当権は消滅する | 元本確定により担保すべき元本が特定される。確定後は通常の抵当権に近くなる |
| 利用場面 | 住宅ローンなど特定の融資に対する担保として広く使われる。一般消費者に最も身近 | 企業の銀行取引（継続的融資・手形・当座貸越）など不特定多数の債権を担保する場面で使われる |
| 登記事項 | 被担保債権の額（債権額）・利息・損害金・債務者・抵当権者を登記する | 極度額・債権の範囲・債務者・根抵当権者を登記する（債権額ではなく極度額） |
| 競売・配当の優先範囲 | 被担保債権元本・最後の2年分の利息・遅延損害金の範囲内で後順位抵当権者・一般債権者に優先する | 極度額の範囲内で後順位担保権者・一般債権者に優先して弁済を受けられる |
数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。
2試験で押さえるポイント
- 抵当権は特定債権担保・附従性あり・随伴性あり（債権と一緒に移転）
- 根抵当権は不特定多数の債権を極度額まで担保・元本確定前は附従性なし・随伴性なし
- 根抵当権には必ず「極度額」を登記する（債権額ではなく極度額）
- 元本確定後の根抵当権は附従性が生じ、確定した元本・利息・損害金を極度額の範囲で担保する
- 抵当権の配当優先範囲：元本＋最後の2年分の利息・損害金（後順位担保権者への優先限度）
- 根抵当権の配当優先範囲：極度額の限度（利息・損害金も含めて極度額まで）
- 根抵当権の設定・変更・移転には書面が必要（登記が対抗要件）
- 共同根抵当権は同一の根抵当権を複数の不動産に設定するもので設定・変更には全物件同時登記が原則
3よくある誤解・注意点
- 「根抵当権でも被担保債権が全額返済されたら消滅する」という誤解（元本確定前は消滅しない）
- 「抵当権の登記に極度額を記載する」という誤解（極度額は根抵当権の登記事項）
- 「根抵当権は随伴性があるので債権譲渡と一緒に移転する」という誤解（元本確定前は随伴性なし）
- 「抵当権は利息全部について後順位者に優先できる」という誤解（最後の2年分のみ）
- 元本確定の意味を理解せず「確定前と確定後で性質が変わらない」と思い込む誤り
4覚え方・整理のコツ
「抵当権はピンポイント（特定の借金）、根抵当権はバッファー（継続取引をまとめて担保）」。附従性・随伴性は「抵当権はあり、根抵当権は元本確定前はなし」と対比で覚えましょう。極度額は「根抵当権の天井（MAX）」とイメージすると、担保の限度が直感的に理解できます。
よくある質問
根抵当権の「元本確定」とは何ですか？どのような場合に確定しますか？
元本確定とは、根抵当権が担保する元本（借金の残額）が特定の時点で固定されることです。確定事由として主なものは①確定期日の到来②根抵当権者・債務者のいずれかの破産手続開始決定③根抵当権者が確定請求した場合などがあります。確定後は新たな債権は根抵当権で担保されなくなります。
抵当権の「最後の2年分の利息のみ優先」とはどういう意味ですか？
抵当権は後順位抵当権者・一般債権者に対して、元本と最後の2年分の利息・損害金のみを優先して弁済を受けられます。それを超える年数分の利息については後順位者への優先は主張できません（民法375条）。競売で配当を受ける際の優先範囲を制限した規定で、根抵当権では極度額が上限となります。
住宅を購入するときに設定されるのは抵当権・根抵当権どちらですか？
住宅ローンでは通常「抵当権」が設定されます。住宅ローンは特定の金額・返済期間の融資であり、特定の債権を担保する抵当権が適しています。根抵当権は継続的な企業融資など不特定多数の債権を担保する場面で使われます。
根抵当権の極度額を超えた部分の債権は担保されませんか？
根抵当権が担保する範囲は極度額が上限です。極度額を超えた部分の債権については根抵当権による優先弁済を受けられません。ただし極度額を超えた債権が消滅するわけではなく、無担保の一般債権として残ります。極度額の変更は利害関係人の承諾を得て登記することで可能です。
記事の基本情報
| 対象試験 | 宅地建物取引士試験 |
|---|---|
| 分野 | 権利関係 |
| 比較対象 | 抵当権 / 根抵当権 |