【宅建業法】媒介と代理の違いを完全整理！双方代理・報酬上限の誤答を防ぐ

宅建業法の取引形態において「媒介」と「代理」は試験頻出の区別ポイントです。媒介（仲介）は業者が売主・買主の間に入り、両者をマッチングする役割であり、契約の当事者にはなりません。一方、代理は業者が依頼者本人に代わって相手方と直接契約を締結する権限を持ちます。この根本的な法的地位の違いが、報酬計算・書面交付義務・双方代理の可否などあらゆる部分に影響します。

試験で最も多く誤答を招くのが「双方代理の可否」と「報酬上限」です。民法では双方代理は原則として禁止されていますが、宅建業法の枠内では業者が売主・買主双方から代理の依頼を受けることが認められています。ただし報酬上限は一方から代理を受ける場合でも媒介報酬の2倍が上限となっており、双方から受けても合計で同額の上限が適用されます。

媒介契約書面（34条の2）は媒介契約にのみ適用される書面であり、代理契約には適用されません。また専任媒介・専属専任媒介という区別も媒介特有のものです。「代理でも同じ規制がある」という思い込みは不正解の典型パターンですので、媒介と代理の規制の違いを表で整理して区別を明確にしておきましょう。