用途地域の建ぺい率・容積率 ── 主要8地域の数字を完全攻略
建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）と容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）は、用途地域ごとに都市計画で定める数値の範囲内で設定されます。試験で特に頻出なのは「第一種低層住居専用地域（一低）：建ぺい率60%・容積率200%」「商業地域：建ぺい率80%（固定）・容積率200〜1300%」の数値です。商業地域だけが建ぺい率を80%に固定されており、都市計画でも変更できない点は頻出の選択肢のひとつです。
建ぺい率には緩和規定があります。防火地域内で耐火建築物（または準防火地域内の準耐火建築物等）を建てると建ぺい率が10%緩和されます。さらに特定行政庁が指定した角地でも10%緩和されます。両方の緩和が重なると最大20%が加算されます。商業地域（建ぺい率80%）＋防火地域内耐火建築物の場合は「10%緩和→90%」ではなく、特例により「建ぺい率制限なし（事実上100%）」となることも押さえておきましょう。
容積率については、都市計画で定める指定容積率と「前面道路の幅員×法定乗数」から算出する道路容積率のうち低い方が適用されます。住居系用途地域の法定乗数は4/10（0.4）、その他は6/10（0.6）です。道路幅員が狭い場合は指定容積率より道路容積率が低くなることがあり、試験でもこの計算が問われます。
1早見表
| 項目 | 数値・期限 | 補足 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域（一低） | 建ぺい率30〜60% / 容積率50〜200% | 都市計画で定める。試験では代表値60%/200%がよく使われる。絶対高さ制限（10mまたは12m）あり。 |
| 第二種中高層住居専用地域（二中） | 建ぺい率30〜60% / 容積率100〜300% | 中高層住宅が中心。試験では50%/150%が代表値として登場することが多い。 |
| 第一種住居地域（一住） | 建ぺい率50〜80% / 容積率100〜500% | 住宅中心だが一定規模の店舗等も建設可能。代表値60%/200%。 |
| 準工業地域（準工） | 建ぺい率50〜60% / 容積率100〜400% | 軽工業系。危険・環境悪化のおそれが大きい工場は不可。代表値60%/200%。 |
| 工業地域（工） | 建ぺい率50〜60% / 容積率100〜400% | 工場が主。住宅建設は可能。学校・病院・ホテルは原則不可。代表値60%/200%。 |
| 近隣商業地域（近商） | 建ぺい率60〜80% / 容積率100〜500% | 日常的商業サービス。代表値80%/300%（または80%/400%）。 |
| 商業地域（商） | 建ぺい率80% / 容積率200〜1300% | 唯一建ぺい率が80%固定（都市計画で変更不可）。容積率の最大値が最も高い地域。 |
| 工業専用地域（工専） | 建ぺい率30〜60% / 容積率100〜300% | 住宅建設が禁止されている唯一の用途地域。代表値60%/200%。 |
| 建ぺい率緩和（防火地域内耐火建築物） | +10%（上限100%可） | 防火地域内で耐火建築物を建設すると建ぺい率が10%加算される。80%→90%など。 |
| 建ぺい率緩和（特定行政庁指定角地） | +10% | 角地指定を受けた土地は+10%緩和。防火+角地で最大+20%となる。 |
| 商業地域防火地域内耐火建築物の特例 | 建ぺい率制限なし（100%） | 商業地域（建ぺい率80%）＋防火地域＋耐火建築物＝建ぺい率100%（制限なし扱い）。 |
数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。
2試験で押さえるポイント
- 商業地域の建ぺい率は80%で固定（都市計画で変更不可）
- 工業専用地域は住宅建設が禁止されている唯一の用途地域
- 防火地域内耐火建築物は建ぺい率+10%の緩和
- 特定行政庁指定の角地は建ぺい率+10%の緩和
- 商業地域+防火地域+耐火建築物=建ぺい率制限なし（実質100%）
- 容積率は指定容積率と道路容積率（前面道路幅×乗数）の低い方が適用
- 住居系用途地域の道路容積率の法定乗数は4/10
- 第一種低層住居専用地域には絶対高さ制限（10mまたは12m）がある
3よくある誤解・注意点
- 商業地域の建ぺい率を「都市計画で60〜80%に設定できる」と誤解する（80%固定）
- 工業地域でも住宅建設は可能なのに、工業専用地域と混同して住宅可と答える
- 建ぺい率の緩和（防火+角地）が+10%ずつで最大+20%になることを見落とす
- 容積率の道路容積率乗数を住居系も非住居系もすべて6/10と誤解する
- 第二種中高層の建ぺい率を「必ず50%」と固定値で覚える（都市計画で異なる場合あり）
4覚え方・整理のコツ
「商業80%固定・工専は住宅禁止・防火耐火+10%」の3つの特例を最優先で暗記。あとは「一低60/200」を基準に上位地域ほど数字が上がると覚える。
よくある質問
商業地域の建ぺい率はなぜ80%固定なのですか？
建築基準法の規定により商業地域の建ぺい率は80%と定められており、都市計画でも変更することができません。他の用途地域は都市計画で範囲内の数値を選択できます。
工業専用地域で住宅は建てられますか？
建てられません。工業専用地域は宅建試験で出題される13用途地域の中で、唯一住宅建設が禁止されています。工業地域は住宅建設が可能な点と区別してください。
建ぺい率の緩和は重複適用できますか？
はい。防火地域内の耐火建築物（+10%）と角地指定（+10%）の緩和は重複適用でき、最大+20%の緩和が可能です。商業地域の場合は特例で制限なし（100%）になります。
前面道路幅員が6m・住居系用途地域の場合、道路容積率はいくらですか？
住居系用途地域の法定乗数は4/10（0.4）なので、道路容積率は6m×0.4=240%となります。指定容積率がこれより高ければ240%が適用上限になります。
記事の基本情報
| 対象試験 | 宅地建物取引士試験 |
|---|---|
| 分野 | 法令上の制限 |
| 代表的な数値・期限 | 第一種低層住居専用地域は建ぺい率30〜60%・容積率50〜200%。商業地域は建ぺい率80%・容積率200〜1300%と最も高密度。 |