登記・相続登記の期限 ── 2024年改正で義務化された「3年ルール」完全解説
2024年4月1日、相続登記の申請が法律上の義務になりました。改正不動産登記法により、相続（または遺産分割）によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎた場合は10万円以下の過料が科される行政制裁が設けられました。この義務化は施行前（2024年4月1日以前）の相続にも適用され、過去の未登記相続については2027年3月31日が期限となる経過措置が設けられています。
遺産分割が完了していない場合は「相続人申告登記」という簡易な手続きを使うことができます。相続人であることを登記所に申告するだけで相続登記義務の履行とみなされる暫定制度です。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に正式な相続登記を申請する義務が生じます。
2026年4月施行予定の住所変更登記の義務化も押さえておきましょう。所有権の登記名義人が住所・氏名を変更した場合、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、怠ると5万円以下の過料が科されます。これらの改正は所有者不明土地問題の解消を目的とした一連の法制整備の一環であり、宅建試験でも近年の出題頻度が高まっています。
1早見表
| 項目 | 数値・期限 | 補足 |
|---|---|---|
| 相続登記の申請期限 | 相続・遺産分割を知った日から3年以内 | 2024年4月1日施行。過去の相続も対象（経過措置あり・2027年3月31日まで）。 |
| 相続登記未申請の罰則 | 10万円以下の過料 | 正当な理由なく期限内に申請しない場合に科される行政上の制裁。 |
| 住所変更登記の義務化 | 変更日から2年以内（2026年4月施行） | 所有権の登記名義人が住所変更した場合の登記義務化。5万円以下の過料。 |
| 住所変更登記未申請の罰則 | 5万円以下の過料 | 住所変更から2年以内に登記変更をしなかった場合。 |
| 相続人申告登記（簡易手続） | 相続登記の代わりに申告可能 | 遺産分割が未了の場合に相続人であることを申告するだけで義務履行とみなされる暫定制度。 |
| 所有権移転登記（売買） | 義務なし（任意） | 売買等による所有権移転登記は今のところ義務化されていない（相続と異なる）。 |
| 仮登記の保全効力 | 本登記後に本登記の順位に遡及 | 仮登記後に第三者への本登記があっても、仮登記に基づく本登記が優先される。 |
| 登記の対抗力 | 先に登記した者が第三者に対抗可能 | 不動産物権変動は登記なしには第三者に対抗できない（177条）。当事者間では対抗不要。 |
| 表題登記の申請期限 | 建物新築等から1か月以内 | 表題部の登記は所有権取得から1か月以内に申請義務あり。不動産登記法47条。 |
| 相続放棄の申述期限 | 相続を知った日から3か月以内 | 家庭裁判所への相続放棄申述。3か月内なら単純承認とみなされない。 |
数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。
2試験で押さえるポイント
- 相続登記の申請義務化は2024年4月1日施行・相続を知った日から3年以内
- 相続登記未申請の制裁は10万円以下の過料（刑事罰ではない）
- 施行前の相続は経過措置として2027年3月31日まで
- 遺産分割未了の場合は相続人申告登記で義務履行とみなされる（暫定）
- 住所変更登記の義務化は2026年4月施行・変更から2年以内・5万円以下の過料
- 売買等による所有権移転登記は現時点で義務化されていない
- 表題登記は建物取得等から1か月以内に申請義務あり
- 相続放棄の申述期限は相続を知った日から3か月以内（家庭裁判所へ）
3よくある誤解・注意点
- 相続登記義務化の期限を「相続開始（被相続人の死亡）から3年」と誤解する（「相続を知った日から3年」が正確）
- 相続登記未申請の罰則を「罰金」と誤解する（正しくは「過料」という行政制裁）
- 住所変更登記の義務化の施行日を相続登記と同じ2024年4月と誤解する（2026年4月施行）
- 相続人申告登記を「本登記」と誤解し義務が完全に免除されると思う（後日正式登記が必要）
- 売買の所有権移転登記も義務化されたと誤解する（現時点では任意）
4覚え方・整理のコツ
「相続登記3年・過料10万」「住所変更2年・過料5万」「相続放棄3か月」の3つのセットを優先暗記。
よくある質問
相続登記の申請期限はいつから起算しますか？
「相続によって不動産を取得したことを知った日」から3年以内です。被相続人が亡くなった日（相続開始日）からではないため、相続を知った日の起算に注意が必要です。
2024年4月以前の相続も義務化の対象ですか？
対象です。ただし経過措置として、2024年4月1日以前に相続が開始した場合は2027年3月31日までに申請すればよいとされています。
相続人申告登記とは何ですか？
遺産分割が未了の際に、相続人であることを登記所に申告するだけで相続登記義務を履行したとみなされる暫定制度です。遺産分割成立後は別途3年以内に正式な相続登記が必要です。
住所変更登記の義務化の罰則はいくらですか？
変更日から2年以内に登記申請をしなかった場合、5万円以下の過料が科されます。相続登記の過料（10万円以下）より低い額です。施行は2026年4月です。
記事の基本情報
| 対象試験 | 宅地建物取引士試験 |
|---|---|
| 分野 | 権利関係 |
| 代表的な数値・期限 | 2024年4月施行の改正で相続登記が義務化。相続を知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料。 |