借地借家法の「期間と更新」── 数字で攻略する権利関係の最重要分野

借地借家法は、土地・建物の賃借人を強く保護するための特別法です。普通借地権の最初の存続期間は「30年以上」と定められており、これより短い特約を結んでも無効（30年とみなす）になります。更新後の期間は1回目が20年以上、2回目以降は10年以上と段階的に短くなります。地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要で、単に「返してほしい」という理由だけでは認められません。

定期借地権には三種類あります。一般定期借地権は50年以上で書面による特約が必要、更新はありません。事業用定期借地権は10年以上50年未満で、必ず公正証書で締結しなければならず、住居用建物には使えません。建物譲渡特約付借地権は30年以上で、期間満了時に地主が建物を買い取る特約を付けます。これら三種類の違い（特に存続期間・書面要件・用途制限）は頻出の比較問題に直結します。

借家権については、普通借家契約で1年未満の期間を定めると「期間の定めのない契約」として扱われます。定期借家契約は1年未満でも有効で、書面（公正証書不要）により締結し、事前の書面説明義務があります。普通借家では期間満了の1年〜6か月前に更新拒絶通知をしないと法定更新が成立し、正当事由がなければ家主は更新を拒否できません。定期借家は期間満了で終了し更新はありません。