専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の違いとは？3種類を徹底比較【宅建】
（せんにんばいかい・いっぱんばいかい）
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。宅建試験では3種類の違い（依頼者の自己発見取引・他社への依頼・レインズ登録義務・報告義務の有無）が毎年出題される最重要ポイントです。
媒介契約とは
媒介契約とは、売主または貸主が不動産の売買・賃貸の成立に向けて宅建業者に活動を依頼する契約のことで、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります（宅建業法第34条の2）。
補足：媒介契約の有効期間は専任媒介・専属専任媒介は最長3か月（更新可）、一般媒介に法律上の上限はありません。媒介契約書は必ず書面で交付する義務があります。
3種類の媒介契約の比較
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他の業者への依頼 | できる | できない | できない |
| 依頼者の自己発見取引 | できる | できる | できない |
| レインズ登録義務 | なし | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 業務報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 有効期間の上限 | 制限なし | 3か月 | 3か月 |
根拠：宅建業法第34条の2第3項〜第9項
自己発見取引とは
自己発見取引とは、依頼者（売主）が宅建業者を介さずに自ら買主を見つけて直接取引することです。
・一般媒介・専任媒介：自己発見取引ができます。その場合、宅建業者に報酬を支払う義務はありません。
・専属専任媒介：自己発見取引ができません。自ら買主を見つけて取引した場合でも、宅建業者に費用（実費相当額）を支払う必要があります。
試験ポイント
- 1「専属専任のみ自己発見取引ができない」。専任媒介は自己発見取引が「できる」点を混同しないよう注意。
- 2レインズ登録期限「専属専任：5日・専任：7日」。短い方が専属専任です（制限が厳しい＝期限が短い）。
- 3報告義務「専属専任：1週間に1回・専任：2週間に1回」。専属専任の方が頻繁な報告義務があります。
- 4有効期間の上限は専任・専属専任ともに3か月。「一般媒介も3か月が上限」は誤りです。一般媒介に法律上の上限はありません。
練習問題
専任媒介契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．依頼者は他の宅建業者にも重ねて依頼できる
- イ．依頼者は自ら買主を見つけて直接取引することができない
- ウ．依頼者は自ら買主を見つけて直接取引することができる
- エ．宅建業者は1週間に1回以上、業務の処理状況を報告しなければならない
アは誤り（専任媒介では他の業者への重ねての依頼はできません）。イは誤り（専任媒介は自己発見取引ができます。できないのは専属専任媒介）。ウが正しい（宅建業法第34条の2第8項）。エは誤り（専任媒介の報告義務は2週間に1回以上。1週間に1回以上は専属専任媒介）。
3種類の媒介契約に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．一般媒介契約でもレインズへの登録義務がある
- イ．専属専任媒介契約では自己発見取引ができるが他社への依頼はできない
- ウ．専属専任媒介契約では他社への依頼も自己発見取引もできない
- エ．一般媒介契約の有効期間の上限は3か月である
アは誤り（一般媒介にはレインズ登録義務なし）。イは誤り（専属専任媒介は自己発見取引もできません）。ウが正しい（専属専任媒介は他社依頼・自己発見取引の両方が不可・宅建業法第34条の2第3項）。エは誤り（一般媒介には法律上の有効期間の上限なし。3か月の上限は専任・専属専任媒介）。
専属専任媒介契約を締結した宅建業者の義務として、正しいものはどれか。
- ア．契約締結から休業日を除く7営業日以内にレインズに登録する
- イ．契約締結から休業日を除く5営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回ではなく1週間に1回以上報告する
- ウ．2週間に1回以上、業務の処理状況を報告する
- エ．レインズへの登録義務はないが報告義務はある
専属専任媒介契約では、休業日を除く5営業日以内にレインズ登録、1週間に1回以上の業務報告が義務付けられています（宅建業法第34条の2第5項・第9項）。専任媒介は7日以内・2週間に1回以上です。
この用語が出る問題を解く
用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。宅建業法の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
宅建業法の問題を解く（無料）よくある質問
Q専任媒介と専属専任媒介の違いは何ですか？
最大の違いは「自己発見取引」の可否です。専任媒介は依頼者が自ら買主を見つけて直接取引できますが、専属専任媒介はできません。また専属専任媒介はレインズ登録が5日以内、報告が1週間に1回以上と専任媒介より義務が厳しくなっています（宅建業法第34条の2）。
Q一般媒介契約にはどんな特徴がありますか？
複数の宅建業者に同時に依頼できること、自己発見取引もできることが特徴です。ただし宅建業者にはレインズへの登録義務も報告義務もありません。有効期間に法律上の上限もないため、柔軟に対応できますが、業者の積極性が低くなりやすい面もあります（宅建業法第34条の2）。
Q媒介契約の有効期間の上限は何か月ですか？
専任媒介・専属専任媒介は最長3か月です（3か月を超える契約を結んだ場合、3か月に短縮されます）。一般媒介契約には法律上の有効期間の上限はありません（宅建業法第34条の2第3項・第4項）。