報酬限度額とは？売買・賃貸の計算方法をわかりやすく解説【宅建】
（ほうしゅうげんどがく）
報酬限度額とは、宅建業者が売買・賃貸借の媒介または代理を行った際に受け取ることができる報酬（仲介手数料）の上限のことです。法律で上限が定められており、それを超えて受領することは禁止されています。宅建試験では売買の計算方法と賃貸の上限が繰り返し出題されます。
報酬限度額とは
報酬限度額とは、宅建業者が不動産の売買・賃貸借の媒介または代理を行った際に、依頼者から受け取ることができる報酬（仲介手数料）の上限のことで、宅建業法第46条および国土交通省告示によって定められています。
補足：報酬限度額はあくまで「上限」です。上限以下であれば、当事者間で自由に報酬額を決めることができます。上限を超えて受領した場合は宅建業法違反となります。
売買の報酬限度額（媒介の場合）
速算式（最も重要）
売買代金が400万円超 → 売買代金 × 3% + 6万円（一方から受け取れる上限）
例）売買代金3,000万円の場合 → 3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税別）
速算式の仕組み：200万円以下は5%、200万円超400万円以下は4%、400万円超は3%という3段階の計算を合算した結果が速算式です。400万円超の場合は「代金 × 3% + 6万円」で一発計算できます。
| 売買代金の区分 | 報酬率（一方から） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5% |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4% |
| 400万円超の部分 | 3% |
根拠：宅建業法第46条・国土交通省告示
低廉な空家等の特例
売買代金が800万円以下の低廉な空家等の売買では、通常の計算では少額になりすぎるため、一方（売主）から税込33万円まで受け取ることができます。
この特例は売主からのみ適用されます（買主からは通常の上限）。
賃貸の報酬限度額
| 区分 | 報酬限度額（貸主・借主の合計） | 備考 |
|---|---|---|
| 居住用建物の賃貸借（媒介） | 借賃の1か月分 | 原則：借主から0.5か月分まで。借主の承諾があれば1か月分まで可 |
| 居住用以外（事務所・店舗等）の賃貸借 | 借賃の1か月分 | 当事者間で自由に配分可能（合計が1か月分以内） |
| 代理の場合 | 借賃の1か月分 | 代理先の一方からのみ受け取り可 |
重要：居住用建物の媒介では、依頼者の承諾なしに借主から1か月分を受け取ることはできません。承諾がない場合の借主からの上限は0.5か月分です。貸主と借主から合計1か月分以内であれば問題ありません（宅建業法第46条）。
試験ポイント
- 1売買の速算式「× 3% + 6万円」は必須暗記。400万円超の物件はほぼ全てこの式で計算できます。試験でも計算問題に直接使います。
- 2賃貸の上限は「借賃1か月分（合計）」。ただし居住用では借主への請求は原則0.5か月分が上限です。
- 3消費税の扱いに注意。上記の報酬は税抜き金額の上限です。消費税が加算されます。本体価格 × 1.1が税込の上限になります。
- 4両手仲介では売主・買主双方から受け取れるが、合計で各々の上限内。売主から96万円、買主からも96万円の計192万円まで受け取れます。
練習問題
売買代金2,000万円の物件を媒介した場合、宅建業者が一方の依頼者から受け取ることができる報酬の上限（税抜き）はいくらか。
- ア．60万円
- イ．66万円
- ウ．72万円
- エ．80万円
2,000万円は400万円超なので速算式を使います。2,000万円 × 3% + 6万円 = 60万円 + 6万円 = 66万円（税抜き）が上限です。
居住用建物の賃貸借（月額賃料10万円）を媒介した場合、借主の承諾なく借主から受け取れる報酬の上限はいくらか。
- ア．1万円
- イ．5万円
- ウ．10万円
- エ．20万円
居住用建物の媒介では、借主から受け取れる報酬は原則として借賃の0.5か月分が上限です。借主の承諾がある場合のみ1か月分まで受け取れます。10万円 × 0.5 = 5万円が上限です（宅建業法第46条）。
売買代金500万円の物件の媒介報酬を計算するとき、速算式として正しいものはどれか（税抜き）。
- ア．500万円 × 5% = 25万円
- イ．500万円 × 4% = 20万円
- ウ．500万円 × 3% + 6万円 = 21万円
- エ．500万円 × 4% + 2万円 = 22万円
500万円は400万円超なので速算式「売買代金 × 3% + 6万円」を使います。500万円 × 3% + 6万円 = 15万円 + 6万円 = 21万円（税抜き）が上限です。
この用語が出る問題を解く
用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。宅建業法の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
宅建業法の問題を解く（無料）よくある質問
Q売買の報酬限度額の速算式を教えてください。
売買代金が400万円超の場合、一方から受け取れる上限（税抜き）は「売買代金 × 3% + 6万円」で計算できます。例えば3,000万円なら3,000万円 × 3% + 6万円 = 96万円が上限です（国土交通省告示）。
Q賃貸の仲介手数料の上限はいくらですか？
媒介の場合、貸主・借主の合計で借賃の1か月分が上限です。居住用建物では借主からは原則0.5か月分まで（借主の承諾があれば1か月分まで可能）です（宅建業法第46条）。