重要事項説明とは？35条書面の記載事項・説明義務をわかりやすく解説【宅建】
（じゅうようじこうせつめい）
重要事項説明とは、不動産の売買・賃貸借の契約を締結する前に、宅地建物取引士（宅建士）が買主または借主に対して物件や取引条件の重要な事項を書面（35条書面）を交付して説明する義務のことです。宅建試験では「誰が説明するか」「いつ説明するか」「37条書面との違い」が毎年出題されます。
重要事項説明（35条書面）とは
重要事項説明とは、宅建業者が売買・交換・賃貸借の契約を締結する前に、宅地建物取引士が相手方（買主または借主）に対して、物件や取引条件に関する重要な事項を書面（35条書面）を交付して口頭で説明しなければならない義務のことです。
補足：「35条書面」とは宅建業法第35条に基づく書面のことで、一般に「重要事項説明書」と呼ばれます。不動産取引において、買主・借主が不利益を被らないよう、契約前に必要な情報を確認させることが目的です。
重要事項説明の3つのルール
① 誰が説明するか
宅地建物取引士（宅建士）が説明しなければなりません。
説明の際、宅建士は宅建士証を提示する義務があります（相手方から請求がなくても提示が必要）。
35条書面には宅建士が記名押印しなければなりません。
宅建士の資格を持たない従業員が説明することは認められません。
② いつ説明するか
売買・賃貸借の契約を締結する前（契約前）に行わなければなりません。
契約後に行った場合は宅建業法違反になります。
相手方が内容を十分に理解できるよう、余裕を持ったタイミングで説明することが求められます。
③ 誰に交付・説明するか
売買の場合は買主のみ、賃貸借の場合は借主のみに交付・説明します。
売主や貸主に交付する義務はありません（37条書面とは異なります）。
相手方が宅建業者であっても、重要事項説明書の交付と記名押印は必要です（口頭説明は省略できます）。
主な記載事項
| 区分 | 主な記載事項 |
|---|---|
| 物件に関する事項 | 登記記録（所有権・抵当権等）・法令上の制限・私道負担・飲用水・ガス・電気の供給施設 |
| 取引条件に関する事項 | 代金・借賃・手付金・支払時期・引渡し時期・移転登記の申請時期 |
| 契約解除に関する事項 | 解約手付・クーリングオフ・違約金・損害賠償額の予定 |
| その他（売買のみ） | 瑕疵担保責任の内容・ローン特約・手付金等の保全措置 |
根拠：宅建業法第35条
35条書面と37条書面の違い
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書面） |
|---|---|---|
| 交付のタイミング | 契約前 | 契約後（遅滞なく） |
| 交付する相手 | 買主・借主のみ | 売主・買主双方（賃貸は貸主・借主双方） |
| 宅建士の口頭説明 | 必要 | 不要（交付のみ） |
| 宅建士の記名押印 | 必要 | 必要 |
| 根拠条文 | 宅建業法第35条 | 宅建業法第37条 |
※ 2022年改正により、相手方の承諾があれば電磁的方法（メール等）による提供も可能になりました。
試験ポイント
- 1「説明するのは宅建士、記名押印も宅建士」を徹底。「専任の宅建士でなくてもよい」「宅建業者の代表者が行ってもよい」は誤りです。
- 2タイミングは「契約前」。37条書面は「契約後」と正反対。この前後関係を入れ替えた選択肢が頻出です。
- 3口頭説明が義務なのは35条書面のみ。37条書面は交付のみで、宅建士が口頭で説明する義務はありません。
- 4相手方が宅建業者でも書面の交付・記名は必要。ただし口頭での説明は省略できます（宅建業法第35条第6項）。
練習問題
重要事項説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．重要事項の説明は、宅建業者であれば誰でも行うことができる
- イ．重要事項の説明は、契約締結後に行えばよい
- ウ．重要事項説明書（35条書面）には宅建士が記名押印しなければならない
- エ．売主が宅建業者である場合、重要事項の説明は省略できる
アは誤り（重要事項の説明は宅建士が行わなければなりません）。イは誤り（説明は契約前に行う義務があります）。ウが正しい（35条書面には宅建士の記名押印が必要です）。エは誤り（相手方が宅建業者であっても書面の交付と記名は必要。口頭説明のみ省略可能です）。
35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の違いとして、正しいものはどれか。
- ア．35条書面は契約後に交付し、37条書面は契約前に交付する
- イ．37条書面には宅建士の記名押印は不要である
- ウ．35条書面は買主のみに交付するが、37条書面は売主・買主双方に交付する
- エ．37条書面には宅建士による口頭説明が必要である
アは誤り（35条書面は契約前、37条書面は契約後）。イは誤り（37条書面にも宅建士の記名押印が必要）。ウが正しい（35条書面は買主・借主のみ、37条書面は売主・買主双方に交付）。エは誤り（37条書面は交付のみで、口頭説明の義務はありません）。
宅建士が重要事項を説明する際、宅建士証の提示が必要となるのはどのような場合か。
- ア．相手方から請求があった場合のみ提示すればよい
- イ．相手方から請求がなくても、説明の際に必ず提示しなければならない
- ウ．宅建士証の提示は任意であり、義務ではない
- エ．相手方が宅建業者の場合は提示不要である
宅建士は重要事項を説明する際、相手方から請求がなくても必ず宅建士証を提示しなければなりません（宅建業法第35条第4項）。相手方が宅建業者であっても提示義務は免除されません。
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用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。宅建業法の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
宅建業法の問題を解く（無料）よくある質問
Q重要事項説明は誰が行いますか？
宅地建物取引士（宅建士）が行わなければなりません。説明の際は宅建士証を提示し、35条書面に記名押印して交付します。宅建士の資格を持たない従業員が説明することはできません（宅建業法第35条）。
Q重要事項説明はいつ行いますか？
売買・賃貸借の契約を締結する前（契約前）に行わなければなりません。契約後に行った場合は宅建業法違反となります（宅建業法第35条）。
Q35条書面と37条書面の違いは何ですか？
35条書面（重要事項説明書）は契約前に買主・借主にのみ交付し、宅建士が口頭で説明する義務があります。37条書面（契約書面）は契約後に売主・買主双方に交付しますが、宅建士の口頭説明は不要で交付のみで足ります。どちらも宅建士の記名押印が必要です。