税・その他
地価公示・不動産鑑定とは？公示価格・基準地価・鑑定評価をわかりやすく解説【宅建】
（ちかこうじ・ふどうさんかんてい）
地価公示は国土交通省が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を公示する制度で、不動産鑑定は不動産鑑定士が依頼を受けて個別の不動産の価格を評価する制度です。宅建試験では「公示価格の効力」「鑑定評価の3手法」「都道府県地価調査との違い」が頻出です。
地価公示とは
地価公示とは、国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の全国の標準地について、2名以上の不動産鑑定士が鑑定評価した価格を基に正常な価格を判定・公示する制度のことです（地価公示法第1条）。
地価公示の目的：土地取引の指標・公共事業の補償基準・固定資産税評価等の基礎として活用されます。一般の土地取引でも公示価格を規準として取引する努力義務があります。
価格の種類と比較
| 価格の種類 | 実施機関 | 基準日 | 目的・特徴 |
|---|---|---|---|
| 公示価格（地価公示） | 土地鑑定委員会（国土交通省） | 毎年1月1日 | 一般土地取引の指標・公共事業の補償基準 |
| 基準地標準価格（都道府県地価調査） | 都道府県知事 | 毎年7月1日 | 地価公示の補完。公示区域外も調査 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 相続税・贈与税の課税基準（公示価格の約80%） |
| 固定資産税評価額 | 市町村（総務大臣） | 3年ごとに評価替え | 固定資産税・都市計画税の課税基準（公示価格の約70%） |
根拠：地価公示法・地方税法
不動産鑑定評価の3手法
| 手法 | 内容 | 主な用途 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 類似物件の取引事例を収集・比較・補正して価格を求める | 土地・建物（中古）・賃貸物件 |
| 原価法 | 対象不動産を再調達するための費用（再調達原価）を求め、減価修正して価格を求める | 建物・造成地 |
| 収益還元法 | 対象不動産が将来生み出す純収益を現在価値に換算して価格を求める | 収益物件（賃貸ビル・アパート等） |
根拠：不動産鑑定評価基準
重要：3手法のうち、どの手法を使うかは物件の種類によって異なります。試験では手法の名称と概要・どのような物件に用いるかが問われます。
試験ポイント
- 1地価公示の基準日は「1月1日」・都道府県地価調査は「7月1日」。日付の違いが試験ポイントです。
- 2公示価格は2名以上の鑑定士が評価。「1名の評価で決定」は誤りです。
- 3相続税路線価は公示価格の約80%。「同じ価格」は誤りです。
- 4収益還元法は収益物件（賃貸ビル等）に使用。自己使用の住宅には取引事例比較法が中心です。
練習問題
問題
地価公示に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．地価公示の基準日は毎年7月1日である
- イ．標準地の鑑定評価は1名の不動産鑑定士が行う
- ウ．地価公示の公示価格は一般の土地取引における指標として活用される
- エ．相続税路線価は公示価格と同額である
正解：ウ
地価公示の公示価格は、一般の土地取引における指標として活用されます（地価公示法第1条）。アは誤り（基準日は毎年1月1日。7月1日は都道府県地価調査）。イは誤り（2名以上の不動産鑑定士が評価）。エは誤り（相続税路線価は公示価格の約80%）。
地価公示の公示価格は、一般の土地取引における指標として活用されます（地価公示法第1条）。アは誤り（基準日は毎年1月1日。7月1日は都道府県地価調査）。イは誤り（2名以上の不動産鑑定士が評価）。エは誤り（相続税路線価は公示価格の約80%）。
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税・その他の問題を解く（無料）よくある質問
Q地価公示と都道府県地価調査の違いは何ですか？
地価公示は国土交通省が1月1日基準で実施します。都道府県地価調査は都道府県知事が7月1日基準で実施し、地価公示の補完的な役割を担います。
Q不動産鑑定評価の3手法を教えてください。
取引事例比較法（類似取引事例との比較）・原価法（再調達原価からの減価修正）・収益還元法（将来収益の現在価値）の3つです（不動産鑑定評価基準）。
Q公示価格と相続税路線価の関係は？
相続税路線価は公示価格の約80%を目安に設定されています。固定資産税評価額は公示価格の約70%を目安としています。