都市計画法とは？市街化区域・調整区域・地域地区をわかりやすく解説【宅建】
（としけいかくほう）
都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、土地利用・都市施設・市街地開発事業に関するルールを定めた法律のことです。宅建試験では「区域区分（市街化区域・市街化調整区域）」「地域地区」「都市計画の決定手続き」「開発許可との関係」が頻出です。
都市計画法とは
都市計画法とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、都市計画の内容・決定手続き・開発許可等の規制を定めた法律のことです（都市計画法第1条）。
補足：都市計画法は「街をどのような方向に発展させるか」を定めるマスタープランの法律です。この法律に基づいて用途地域・開発許可制度・市街地開発事業等が定められます。
区域区分（市街化区域と市街化調整区域）
| 区分 | 内容 | 開発許可 |
|---|---|---|
| 市街化区域 | すでに市街地を形成している区域、または概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域 | 原則：1,000㎡以上で必要 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制すべき区域。原則として開発行為は禁止 | 原則：規模にかかわらず許可が必要 |
| 非線引き区域 | 市街化区域でも調整区域でもない都市計画区域 | 3,000㎡以上で必要 |
根拠：都市計画法第7条・第29条
重要：市街化調整区域では農林漁業用建築物や農林漁業従事者の住宅など例外を除き、開発行為・建築行為が原則禁止です。「調整区域内なら何でも建てられる」は誤りです。
地域地区・都市施設
地域地区：土地の用途や建物の形態を規制する区域のこと。用途地域（13種類）を基本に、特別用途地区・高度地区・防火地域・風致地区等の種類があります。
用途地域：地域地区の中核で、どのような建物を建てられるかを規定します（別記事「用途地域とは」参照）。
都市施設：道路・公園・下水道・学校など都市機能に必要な施設。都市計画で定められた都市施設の区域内では建築行為に都道府県知事等の許可が必要です（都市計画法第53条）。
試験ポイント
- 1市街化調整区域は「市街化を抑制する区域」。「市街化を図る区域」は市街化区域です。逆の意味として頻出です。
- 2市街化区域では少なくとも用途地域を定める。用途地域を定めない市街化区域はありません（都市計画法第13条）。
- 3市街化調整区域では原則として用途地域を定めない。例外として定める場合もあります。
- 4都市計画区域・準都市計画区域は都道府県が指定。市町村ではなく都道府県が指定権者です（都市計画法第5条）。
練習問題
市街化調整区域に関する記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．市街化を優先的・計画的に進める区域である
- イ．市街化を抑制すべき区域である
- ウ．用途地域が必ず定められる
- エ．開発許可が一切不要である
市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域です（都市計画法第7条）。アは市街化区域の説明。ウは誤り（調整区域では原則用途地域を定めない）。エは誤り（規模にかかわらず原則許可が必要です）。
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法令上の制限の問題を解く（無料）よくある質問
Q市街化区域と市街化調整区域の違いは何ですか？
市街化区域はすでに市街地または10年以内に市街化を図る区域で、開発は概ね促進されます。市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、開発行為は原則規模にかかわらず許可が必要です（都市計画法第7条）。
Q都市計画区域はだれが指定しますか？
都道府県が指定します。ただし複数都府県にまたがる場合は国土交通大臣が指定します（都市計画法第5条）。
Q市街化区域に用途地域は必ず定められますか？
はい。市街化区域には少なくとも用途地域を定めなければなりません（都市計画法第13条）。