用途地域とは？13種類の一覧と建物制限をわかりやすく解説【宅建】
（ようとちいき）
用途地域とは、都市計画法に基づいてエリアの使い方（住む・働く・工場を建てるなど）を13種類に区分したものです。どの用途地域に指定されているかによって、建てられる建物の種類や建ぺい率・容積率の上限が変わります。宅建試験では「どの地域に何が建てられるか」が繰り返し出題されます。
用途地域とは
用途地域とは、都市計画法に基づいて市街地を用途ごとに区分したエリアのことで、住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類の合計13種類があり、それぞれで建てられる建物の種類や規模が定められています。
補足：用途地域は「都市計画区域」内に定めるもので、全ての土地に設定されているわけではありません。農村・山間部など都市計画区域外には用途地域がない場合もあります。
13種類の一覧と特徴
住居系（8種類）— 住むための地域
| 用途地域名 | 住宅 | 店舗・事務所 | 工場 | 特徴（ひとことメモ） |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | ○ | 小規模のみ | × | 最も制限が厳しい。低層住宅の良好な環境を守る |
| 第二種低層住居専用地域 | ○ | 小規模のみ | × | 一種低層よりやや緩い。コンビニ程度は可 |
| 第一種中高層住居専用地域 | ○ | 一部のみ | × | 中高層マンション中心。2階以下の店舗可 |
| 第二種中高層住居専用地域 | ○ | 一部可 | × | 一種中高層より店舗・事務所が広がる |
| 第一種住居地域 | ○ | 3,000㎡以下 | × | 住宅を中心に一定の店舗・事務所が可 |
| 第二種住居地域 | ○ | ○ | × | パチンコ・カラオケ等の娯楽施設が可 |
| 準住居地域 | ○ | ○ | 小規模のみ | 自動車関連施設（カーディーラー等）が可 |
| 田園住居地域 | ○ | 農産物直売所等のみ | × | 農地と低層住宅の共存が目的（2018年新設） |
商業系（2種類）— 買い物・商売のための地域
| 用途地域名 | 住宅 | 店舗・事務所 | 工場 | 特徴（ひとことメモ） |
|---|---|---|---|---|
| 近隣商業地域 | ○ | ○ | 小規模のみ | 住宅地の近くにある商店街・スーパーなど |
| 商業地域 | ○ | ○ | 小規模のみ | 銀座・渋谷のような大規模商業エリア。規制が最も緩い |
工業系（3種類）— 工場・物流のための地域
| 用途地域名 | 住宅 | 店舗・事務所 | 工場 | 特徴（ひとことメモ） |
|---|---|---|---|---|
| 準工業地域 | ○ | ○ | 危険でないもの可 | 環境への影響が少ない工場が集まるエリア |
| 工業地域 | ○ | 一部可 | ○ | 本格的な工場地帯。住宅・店舗は可だが学校・病院は不可 |
| 工業専用地域 | × | 一部のみ | ○ | 工場だけのエリア。住宅・学校・病院・ホテルは建築禁止 |
根拠：都市計画法第9条、建築基準法別表第二
試験ポイント
- 1 「工業専用地域には住宅を建てられない」は頻出。工業地域には住宅が建てられますが、工業専用地域には建てられません。この違いは毎年のように出題されます。
- 2 学校・病院・ホテルが建てられない地域を覚える。工業地域・工業専用地域では、学校・病院・ホテルは原則禁止です。「工場の近くに住むのは難しい」イメージで覚えると整理しやすいです。
- 3 「田園住居地域」は2018年新設の最新種別。農地と低層住宅が共存するエリアです。試験に出始めている比較的新しい種別として押さえておきましょう。
- 4 第一種低層住居専用地域は最も規制が厳しい。高さ制限（10mまたは12m）があり、コンビニすら建てられない（専用の小規模店舗は除く）のが特徴です。
練習問題
用途地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．工業地域には、住宅を建てることができない
- イ．工業専用地域には、住宅を建てることができない
- ウ．準工業地域には、いかなる工場も建てることができない
- エ．商業地域には、工場を建てることができない
アは誤り（工業地域には住宅を建てることができます）。イが正しい（工業専用地域には住宅・共同住宅・老人ホーム等の居住用建物は建築禁止）。ウは誤り（準工業地域には、環境への影響が少ない工場は建てられます）。エは誤り（商業地域には小規模な工場は建てることができます）。
用途地域は全部で何種類あるか。
- ア．10種類
- イ．11種類
- ウ．12種類
- エ．13種類
用途地域は住居系8種類（第一・二種低層住居専用、第一・二種中高層住居専用、第一・二種住居、準住居、田園住居）＋商業系2種類（近隣商業、商業）＋工業系3種類（準工業、工業、工業専用）の合計13種類です。2018年に「田園住居地域」が追加されて13種類になりました。
次のうち、工業地域で建築することができない建物はどれか。
- ア．住宅
- イ．共同住宅
- ウ．病院
- エ．工場
工業地域では、住宅・共同住宅・工場は建てられますが、病院・学校（幼稚園・小中高校）・ホテルなどは建築禁止です。環境への影響が大きい工業地域は居住環境を前提とした施設が制限されています。
この用語が出る問題を解く
用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。法令上の制限の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
法令上の制限の問題を解く（無料）よくある質問
Q用途地域は全部で何種類ありますか？
用途地域は全部で13種類あります。住居系が8種類（第一・二種低層住居専用、第一・二種中高層住居専用、第一・二種住居、準住居、田園住居）、商業系が2種類（近隣商業、商業）、工業系が3種類（準工業、工業、工業専用）です。2018年に「田園住居地域」が追加されて現在の13種類になりました。
Q工業専用地域に住宅を建てることはできますか？
できません。工業専用地域は工場のための地域で、住宅・共同住宅・老人ホームなどの居住用建物は建築が禁止されています。工業地域では住宅を建てることが可能ですが、工業専用地域では不可です（建築基準法別表第二）。
Q第一種低層住居専用地域で建てられない建物の例を教えてください。
第一種低層住居専用地域は最も規制が厳しく、中規模以上の店舗・事務所・ホテル・パチンコ店・工場などは建てられません。建てられるのは戸建住宅・共同住宅・幼稚園・小中高校・図書館・兼用住宅の小規模店舗（50㎡以下で住宅部分が1/2以上）などに限られます。