建ぺい率とは？計算方法・緩和規定をわかりやすく解説【宅建】
（けんぺいりつ）
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築物の建築面積の割合のことです。用途地域ごとに上限が定められており、建物を建てすぎないようにするための規制です。宅建試験では、計算方法・緩和規定（角地・防火地域）・用途地域別の上限が繰り返し出題されます。
建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積（土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことで、用途地域ごとに都市計画によって上限が定められています。
補足：「建築面積」とは、建物を空から真上に見たときに地面に投影される面積のことです。2階建て以上の建物では、最も広い階の面積が建築面積になることが多いです（軒や庇が1m以上出ている場合はその先端から1m後退した線で計算します）。
計算方法
建ぺい率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
例）敷地面積200㎡、建築面積100㎡の場合 → 100 ÷ 200 × 100 ＝ 50%
試験の注意点：「建築面積」と「延べ床面積（全フロアの床面積の合計）」は別物です。建ぺい率の計算に使うのは「建築面積」（1フロア分の投影面積）です。延べ床面積を使うのは容積率の計算です。
緩和規定（上限が増える条件）
一定の条件を満たす建物は、指定された建ぺい率の上限に加算されます。
① 防火地域内の耐火建築物（＋10%）
防火地域（かつ準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物も含む）内に建てる耐火建築物は、指定建ぺい率に10%を加算できます。
例）指定建ぺい率60%の地域 → 70%まで建てられる。
② 特定行政庁が指定する角地（＋10%）
2本以上の道路の角にある「角地（かどち）」として特定行政庁（市区町村長など）が指定した土地は、指定建ぺい率に10%を加算できます。
例）指定建ぺい率60%の角地 → 70%まで建てられる。
③ 両方に該当する場合（＋20%）
①と②の両方に該当する場合は、合計で20%を加算できます。
例）指定建ぺい率60%の防火地域内・角地の耐火建築物 → 80%まで建てられる。
④ 建ぺい率の制限がなくなるケース
指定建ぺい率が80%の地域にある防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限が適用されなくなります（上限100%）。
また、公園・道路・広場・川・海などに接する建築物（特定行政庁が指定したもの）も制限が外れます。
| 条件 | 加算される割合 |
|---|---|
| 防火地域内の耐火建築物（または準防火地域内の耐火・準耐火建築物） | ＋10% |
| 特定行政庁指定の角地 | ＋10% |
| 上記の両方に該当 | ＋20% |
| 指定建ぺい率80%の地域 ＋ 防火地域内の耐火建築物 | 制限なし（100%） |
根拠：建築基準法第53条
試験ポイント
- 1 計算式は「建築面積 ÷ 敷地面積」。延べ床面積（容積率で使う数字）と混同しないことが重要です。
- 2 緩和は「防火地域の耐火建築物＋10%」「角地＋10%」の2種類。両方なら＋20%。この数字はそのまま出題されます。
- 3 「指定80%＋防火地域の耐火建築物＝制限なし」は頻出の引っかけ。「100%になる」ではなく「制限がなくなる（適用除外）」という表現で出題されます。
- 4 容積率とセットで出題されることが多い。建ぺい率は「建築面積の制限」、容積率は「延べ床面積の制限」と整理しておきましょう。
練習問題
指定建ぺい率が60%の防火地域内に、耐火建築物を角地（特定行政庁の指定あり）に建てる場合の建ぺい率の上限はいくつか？
- ア．60%
- イ．70%
- ウ．80%
- エ．制限なし（100%）
指定建ぺい率60%に、防火地域内耐火建築物の緩和＋10%と、角地の緩和＋10%の合計＋20%が加算されます。60＋20＝80%が上限です。制限なし（100%）になるのは、指定建ぺい率が80%の地域で防火地域内耐火建築物の場合です。
建ぺい率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．建ぺい率は、延べ床面積を敷地面積で割った値である
- イ．準防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限がなくなる
- ウ．指定建ぺい率が80%の防火地域内に建てる耐火建築物は、建ぺい率の制限が適用されない
- エ．角地の緩和は、建ぺい率に20%加算される
アは誤り（建ぺい率は「建築面積」を使う。延べ床面積は容積率）。イは誤り（準防火地域内の耐火・準耐火建築物は＋10%の緩和があるが、制限がなくなるわけではない）。ウが正しい（指定80%＋防火地域内耐火建築物＝制限適用除外）。エは誤り（角地の緩和は＋10%）。
敷地面積が300㎡で、建ぺい率の上限が60%の場合、建てられる建築面積の上限は何㎡か？
- ア．60㎡
- イ．120㎡
- ウ．180㎡
- エ．240㎡
建築面積の上限 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率 ＝ 300㎡ × 60% ＝ 180㎡です。
この用語が出る問題を解く
用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。法令上の制限の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
法令上の制限の問題を解く（無料）よくある質問
Q建ぺい率の計算方法を教えてください。
建ぺい率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 で計算します。建築面積とは、建物を真上から見たときの面積（投影面積）のことです。例えば敷地面積200㎡、建築面積100㎡なら建ぺい率は50%です。
Q建ぺい率が緩和される条件は何ですか？
主な緩和条件は2つです。①防火地域内の耐火建築物（準防火地域内の耐火・準耐火建築物も対象）は＋10%。②特定行政庁が指定する角地は＋10%。両方に該当する場合は＋20%になります。指定建ぺい率が80%かつ防火地域内の耐火建築物の場合は、建ぺい率の制限がなくなります（建築基準法第53条）。
Q建ぺい率と容積率の違いは何ですか？
建ぺい率は「建物を真上から見たときの面積（建築面積）」を敷地面積で割った割合です。建物の「広がり」を制限します。容積率は「全フロアの床面積の合計（延べ床面積）」を敷地面積で割った割合で、建物の「ボリューム（大きさ）」を制限します。どちらも敷地面積で割りますが、分子が異なります。