容積率とは？計算方法・前面道路制限をわかりやすく解説【宅建】

容積率とは

容積率とは、敷地面積（土地の面積）に対する建築物の延べ床面積（全フロアの床面積の合計）の割合のことで、用途地域ごとに都市計画によって上限が定められています。

補足：「延べ床面積（のべゆかめんせき）」とは、建物のすべてのフロア（1階・2階・3階…）の床面積を合計したものです。3階建ての建物で各フロアが100㎡なら、延べ床面積は300㎡になります。建ぺい率で使う「建築面積（1フロア分）」とは異なります。

計算方法

建ぺい率との違い：建ぺい率は「建築面積（真上から見た面積）÷ 敷地面積」で建物の横への広がりを制限します。容積率は「延べ床面積（全フロア合計）÷ 敷地面積」で建物の全体的な大きさを制限します。

前面道路の幅員による制限

前面道路（敷地に接する道路）の幅員が12m未満の場合、指定容積率よりも厳しい制限が加わることがあります。

例：第一種住居地域（住居系）で指定容積率200%、前面道路幅員6mの場合 → 6m × 4/10 ＝ 240%。指定容積率200%の方が低いので、上限は200%になります。

例2：近隣商業地域（住居系以外）で指定容積率300%、前面道路幅員4mの場合 → 4m × 6/10 ＝ 240%。道路基準の240%の方が低いので、上限は240%になります。

根拠：建築基準法第52条第2項

延べ床面積に算入しない部分

一定の部分は、容積率の計算で使う延べ床面積から除外（不算入）できます。

根拠：建築基準法第52条第3〜6項

試験ポイント

• 1 「住居系は×4/10、それ以外は×6/10」を確実に覚える。係数の違いは頻出の選択肢です。「住居系の方が係数が小さく（制限が厳しく）なる」と理解すると忘れにくいです。
• 2 前面道路が12m以上なら、道路幅員による制限は不要。12m以上の場合は指定容積率がそのまま上限になります。
• 3 地下室の不算入は「1/3まで」、車庫は「1/5まで」。どちらも「全て不算入」ではないことに注意が必要です。
• 4 計算問題では「指定容積率と道路基準容積率の低い方を選ぶ」手順を忘れない。道路基準で計算した値が指定容積率より高い場合は指定容積率が上限になります。

練習問題

よくある質問

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