実践演習・税・その他（地価公示・不動産鑑定評価）｜収益還元法における直接還元法と DCF 法の違いとして正しいものはどれか
収益還元法における直接還元法と DCF 法の違いとして正しいものはどれか。
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この記事の信頼性について
| 執筆者 | 宅建マスター編集部 |
|---|---|
| 更新日 | 2026年5月19日 |
| 主な参照元 | 不動産適正取引推進機構（RETIO）、国土交通省 |
試験の日程・合格基準・法令改正は必ず公式情報でご確認ください。
問題
収益還元法における直接還元法と DCF 法の違いとして正しいものはどれか。
選択肢
- （1） 直接還元法は複数期間の収益をすべて割り引く
- （2） 直接還元法は単年度の純収益を還元利回りで割り引く方法で、DCF法は複数期間の収益を割引率で現在価値に換算する
- （3） 両者は全く同じ方法
- （4） DCF法は土地にしか使えない
正答
正答は （1） です。
解説
直接還元法は1年間の純収益を還元利回りで除して価格を求める方法。DCF法（割引キャッシュフロー法）は保有期間中の各年の純収益と最終的な売却価格を割引率で現在価値に換算して合計する方法です。
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