実践演習・権利関係（担保物権）｜AはB銀行から事業資金2000万円を借り入れ
AはB銀行から事業資金2000万円を借り入れ、A所有の甲土地（時価3000万円）に抵当権を設定した。Aはその後、C（個人）から500万円を借り入れ、Cのために甲土地に第二順位の抵当権を設定した。その後Aは甲土地をDに賃貸した（賃料月額10万円）。B銀行の抵当権設定後にDへの賃貸が行われた場合に関する記述として民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
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この記事の信頼性について
| 執筆者 | 宅建マスター編集部 |
|---|---|
| 更新日 | 2026年5月19日 |
| 主な参照元 | 不動産適正取引推進機構（RETIO）、国土交通省 |
試験の日程・合格基準・法令改正は必ず公式情報でご確認ください。
問題
AはB銀行から事業資金2000万円を借り入れ、A所有の甲土地（時価3000万円）に抵当権を設定した。Aはその後、C（個人）から500万円を借り入れ、Cのために甲土地に第二順位の抵当権を設定した。その後Aは甲土地をDに賃貸した（賃料月額10万円）。B銀行の抵当権設定後にDへの賃貸が行われた場合に関する記述として民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
選択肢
- （1） B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合がある
- （2） 抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する
- （3） DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなければならない
- （4） B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければならない
正答
正答は （1） です。
解説
抵当権設定後に設定された賃借権は、原則として競落人に対抗できません（民法177条・605条の対抗要件の問題）。
正解の理由
ただし短期賃貸借保護規定の廃止（2004年改正）後は、抵当権設定後の賃借権は競売により消滅するのが原則です。なお建物の場合は引渡しによる対抗要件があれば別途検討が必要です。
他の選択肢
（2）
権利関係の基準と照らすと正答になりません。正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。特に「抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する」の部分は、正答「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後…」と両立しない限定語・主体・手順がないか確認してください
（3、4）
作業主任者の選任が必要な作業の組合せ（BDB）を含んでいません。解説のとおり、該当作業と非該当作業の区別を確認してください
学習のヒント
分野「権利関係」の問題です。正しいものを問う設問では、限定語・主体・手続の条件を順に確認します。誤った肢は、どの条件・主体・数字がずれているかを一行メモしてください。抵当権設定後に設定された賃借権は、原則として競落人に対抗できません（民法177条・605条の対抗要件の問題）。
図解つきの詳しい解説はアプリの実践演習で表示できます。