宅地建物取引士試験過去問平成28年度第25問（税・その他）

問題

不動産の鑑定評価についての以下の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものを選びなさい。

（1）不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、市場性を有しない不動産については、鑑定評価の依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合がある。
（2）同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいうが、不動産の種類、性格及び規模に応じた需要者の選好性によって、その地域的範囲は狭められる場合もあれば、広域的に形成される場合もある。
（3）鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を用いてはならない。
（4）収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるが、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格との希離が増大するものであるため、この手法の適用は避けるべきである。

正答は （2） です。

（1、3）
正答（2）「同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響…」とは異なる内容です。本問で選ぶべき正答は（2）「同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある…」です。この肢の記述は、その論点とは一致しません。正答の根拠は「選択肢2の「同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相...」という内容が結論に合…」です。誤答肢との差分を一行メモに残してください
（4）
（4）「収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることによ…」について：他の選択肢は、主体・手続・期間・効果などの点でずれています

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