実践演習・税・その他（所得税・譲渡所得）｜AはB（個人）から居住用マンション（所有期間15年・自己居住用）を400…
AはB（個人）から居住用マンション（所有期間15年・自己居住用）を4000万円で購入し3年後に5500万円で売却した。Aの取得費は4100万円（購入価格4000万円＋取得時の諸費用100万円）、譲渡費用（仲介手数料等）は150万円であった。Aは売却した年の前年・前々年に居住用財産の3000万円特別控除を受けていない。この場合に関する記述として租税特別措置法の規定によれば正しいものはどれか。
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この記事の信頼性について
| 執筆者 | 宅建マスター編集部 |
|---|---|
| 更新日 | 2026年5月19日 |
| 主な参照元 | 不動産適正取引推進機構（RETIO）、国土交通省 |
試験の日程・合格基準・法令改正は必ず公式情報でご確認ください。
問題
AはB（個人）から居住用マンション（所有期間15年・自己居住用）を4000万円で購入し3年後に5500万円で売却した。Aの取得費は4100万円（購入価格4000万円＋取得時の諸費用100万円）、譲渡費用（仲介手数料等）は150万円であった。Aは売却した年の前年・前々年に居住用財産の3000万円特別控除を受けていない。この場合に関する記述として租税特別措置法の規定によれば正しいものはどれか。
選択肢
- （1） 譲渡所得＝5500万円－4100万円－150万円＝1250万円であり、所有期間15年の長期譲渡として税率20%が適用される
- （2） 3000万円特別控除の適用を受ければ課税譲渡所得＝1250万円－3000万円＝△1750万円となり税金はかからない
- （3） 所有期間15年で譲渡価格5500万円は6000万円以下なので、軽減税率（税率14%）の特例が全額に適用される
- （4） 3000万円特別控除と軽減税率特例は重複して適用できないのでどちらか一方を選択しなければならない
正答
正答は （1） です。
解説
居住用財産の3000万円特別控除（租税特別措置法35条）を適用すると課税譲渡所得＝1250万円－3000万円＝△1750万円となり控除しきれるため税金はかかりません。
正解の理由
なお3000万円特別控除と10年超保有の軽減税率特例（租税特別措置法31条の3）は重複して適用できます（まず3000万円控除後の残額に軽減税率を適用）。本問では控除後の課税所得がゼロ以下なので軽減税率を考える必要もありません。
他の選択肢
（2、4）
正答の解説と、主体・手続・効果のいずれかが一致していません。選択肢（2）「3000万円特別控除の適用を受ければ課税譲渡所得＝1250万円－3000万円＝△1750万円となり税金はかからない」は本問の正答（1）とは異なるため不適です
（3）
税・その他の基準と照らすと正答になりません。正答（1）「譲渡所得＝5500万円－4100万円－150万円＝1250万円であり、所有期間15年の長期譲渡として税率20%…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。特に「所有期間15年で譲渡価格5500万円は6000万円以下なので、…」の部分は、正答「譲渡所得＝5500万円－4100万円－150万円＝1250万円…」と両立しない限定語・主体・手順がないか確認してください
学習のヒント
分野「税・その他」の問題です。正しいものを問う設問では、限定語・主体・手続の条件を順に確認します。誤った肢は、どの条件・主体・数字がずれているかを一行メモしてください。居住用財産の3000万円特別控除（租税特別措置法35条）を適用すると課税譲渡所得＝1250万円－3000万円＝△1750万円となり控除しきれるため税金はかかりません。
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