宅地建物取引士試験 実践演習 第10265問（税・その他）

正解の理由

DCF法は将来の各期間の純収益と保有終了時の不動産価値（復帰価格）を割引率で現在価値に換算して合計する方法です（不動産鑑定評価基準）。一期の純収益を還元率で割る方法は直接還元法です。

（1） 一時点の純収益のみを還元率で割り戻す方法

他の選択肢

• （2） 将来の各期間の純収益と保有終了時の価値を現在価値に割り引いて合計する方法

  この肢は「将来の各期間の純収益と保有終了時の価値を現在価値に割り引いて合計する方法」と述べていますが、税・その他の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「一時点の純収益のみを還元率で割り戻す方法」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「将来の各期間の純収益と保有終了時の価値を現在価値に割り引いて合計する方法」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （3） 原価を積み上げて評価する方法

  この肢は「原価を積み上げて評価する方法」と述べていますが、税・その他の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「一時点の純収益のみを還元率で割り戻す方法」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「原価を積み上げて評価する方法」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） 取引事例を収集して比較する方法

  この肢は「取引事例を収集して比較する方法」と述べていますが、税・その他の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「一時点の純収益のみを還元率で割り戻す方法」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「取引事例を収集して比較する方法」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

学習のヒント

この問題で間違えた場合は、設問文の求め方（「正しいもの」「誤っているもの」「最も適切でないもの」）を最初に線引きしてください。正答・誤答それぞれについて、用語の定義と制度の前提を用語解説で確認し、復習リストや実践演習・一問一答と組み合わせて、同分野の過去問を解き直すと定着しやすくなります。