本登記とは？意味・根拠・権利関係の試験ポイント
本登記について、定義・根拠・試験での押さえ方をまとめます。「本登記」は不動産物権変動を第三者に対抗するための確定的な登記（不動産登記法・民法177条）。本登記を備えることで、同一不動産について登記なき第三者に権利を対抗できます。宅地建物取引士試験の過去問（2025年 第12問など）で論点にされる用語として整理しています。
この記事の要点
この記事では、本登記の意味と試験での見方を、問題の解説に沿って整理します。
- 177条：不動産物権変動は登記で対抗（第三者対抗要件）
- 登記に公信力なし（日本法）
- 背信的悪意者は「第三者」に含まない→登記なしで対抗可
- 関連する用語解説や過去問へ進む
この記事の信頼性について
| 執筆 | 宅建マスター編集部（学習用語、過去問の復習導線、試験ガイドを整理する編集チーム） |
|---|---|
| 確認 | 宅建マスター編集部（公開前に公式情報、法令情報、サイト内の関連ページとの整合性を確認） |
| 主な参照元 |
1まず押さえる要点
不動産物権変動を第三者に対抗するための確定的な登記（不動産登記法・民法177条）。
2試験で押さえるポイント
- 177条：不動産物権変動は登記で対抗（第三者対抗要件）
- 登記に公信力なし（日本法）
- 背信的悪意者は「第三者」に含まない→登記なしで対抗可
3定義と基本理解
不動産物権変動を第三者に対抗するための確定的な登記（不動産登記法・民法177条）。
本登記を備えることで、同一不動産について登記なき第三者に権利を対抗できます。
2025年問12を含む過去問で、本登記に関する論点が問われています。
混同しやすい用語との違い（一覧）
| 用語 | 押さえる要点 |
|---|---|
| 本登記 | 不動産物権変動を第三者に対抗するための確定的な登記（不動産登記法・民法177条） |
| 177条の対抗要件 | 不動産についての物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない（民法177条） |
| 不動産登記 | 不動産登記法：所有権保存・移転、抵当権設定 |
| 12条区域 | 都市計画法第12条に規定される、都市計画区域・準都市計画区域の区域区分（市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域）の制度的根拠を指す試験用語 |
数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。
4選択肢で問われやすい点
「AがBとCに同一不動産を二重に売却した場合、どちらが優先するか（先に登記した者）」という177条の典型問題。
不動産物権変動を第三者に対抗するための確定的な登記（不動産登記法・民法177条）。
試験では本登記の定義と選択肢の論点を区別して出題されます。
5よくある誤解・注意点
「登記に公信力がある（登記を信頼した者は保護される）」と誤解する（日本では公信力なし）。背信的悪意者に対しても「登記が必要」と誤解する（判例で不要）。
6覚え方・整理のコツ
◆ ひとことで覚える「登記が先の者勝ち（177条）、でも背信的悪意者には登記なしで勝てる」。日本の登記に公信力はない。◆ 整理の手順1. 「本登記」を一言で説明できるようにする（定義の最初の文を口に出す）。2. 試験ポイント「177条：不動産物権変動は登記で対抗（第三者対抗要件）」と「登記に公信力なし（日本法）」をメモに書き、○×で確認する。3. よくある誤り（「登記に公信力がある（登記を信頼した者は保護される）」と誤解する（日本では公信力なし）。背信的悪意者に対しても「登記が必…）を赤ペンで1行メモする。4. 関連する過去問を1問だけ解き、解説と条文の対応を読み返す。
最後に「本登記」が登場する過去問を1問解き、選択肢の根拠まで言語化して整理してください。
7例題で確認
8関連する過去問
この用語が本文・解説に登場する過去問です。リンクから問題と解説を確認できます。
9よくある質問
本登記とは何ですか？
本登記は宅建試験でどう出ますか？
本登記で間違えやすい点はありますか？
本登記はいつ使う言葉ですか？
記事の基本情報
| 対象試験 | 宅地建物取引士試験 |
|---|---|
| 分野 | 権利関係 |
| 重要度 | S |
| 関連タグ | 権利関係 |
公式情報の確認
本登記は、宅地建物取引士試験の学習で押さえたい用語です。制度、数値、義務の有無は年度や法令改正で変わることがあるため、受験前には公式情報も確認してください。
- 不動産適正取引推進機構（RETIO） … 宅地建物取引士資格試験の実施、過去問、合格発表などの公式情報を確認してください。
- 国土交通省 … 宅建業法・都市計画法・建築基準法など関連法令の公式情報を確認できます。
注意：本ページは学習用の要点整理です。出題範囲・法令・公式見解は変更される場合があります。本番前には必ず試験実施団体や法令原文などの公式情報を確認してください。