仮登記とは？意味・根拠・権利関係の試験ポイント

仮登記について、定義・根拠・試験での押さえ方をまとめます。「仮登記」は本登記に必要な実体的要件または手続的要件が整っていない場合に、将来の本登記のために順位を保全する登記（不動産登記法105条）。本登記ではないため第三者対抗要件は備えないが、順位保全効が認められる。宅地建物取引士試験の過去問（2025年第12問など）で論点にされる用語として整理しています。

この記事の要点

この記事では、仮登記の意味と試験での見方を、問題の解説に沿って整理します。

仮登記は第三者対抗要件にならない
本登記時に仮登記日まで遡って順位保全（105条2項）
1号仮登記（手続的欠缺）と2号仮登記（実体的不確定）の区別
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この記事の信頼性について

執筆	宅建マスター編集部（学習用語、過去問の復習導線、試験ガイドを整理する編集チーム）
確認	宅建マスター編集部（公開前に公式情報、法令情報、サイト内の関連ページとの整合性を確認）
主な参照元	不動産適正取引推進機構（RETIO）国土交通省

1まず押さえる要点

本登記に必要な実体的要件または手続的要件が整っていない場合に、将来の本登記のために順位を保全する登記（不動産登記法105条）。

2試験で押さえるポイント

仮登記は第三者対抗要件にならない
本登記時に仮登記日まで遡って順位保全（105条2項）
1号仮登記（手続的欠缺）と2号仮登記（実体的不確定）の区別

3定義と基本理解

本登記に必要な実体的要件または手続的要件が整っていない場合に、将来の本登記のために順位を保全する登記（不動産登記法105条）。

本登記ではないため第三者対抗要件は備えないが、順位保全効が認められる。

2025年問12を含む過去問で、仮登記に関する論点が問われています。将来の本登記のために順位を保全する登記（不動産登記法105条）」という理解が土台になります。権利関係は条文の丸暗記より、要件表（誰が・何を・相手方に対して）で理解すると安定します。過去問では要件を一つだけ変えた選択肢が多いため、「効力がいつ・誰に及ぶか」まで口に出して確認する習慣が有効です。

混同しやすい用語との違い（一覧）

用語	押さえる要点
仮登記	本登記に必要な実体的要件または手続的要件が整っていない場合に、将来の本登記のために順位を保全する登記（不動産登記法105条）
177条の対抗要件	不動産についての物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない（民法177条）
不動産登記	不動産登記法：所有権保存・移転、抵当権設定
12条区域	都市計画法第12条に規定される、都市計画区域・準都市計画区域の区域区分（市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域）の制度的根拠を指す試験用語

数値・手続の正誤は演習と公式テキストで必ず確認してください。

4選択肢で問われやすい点

「売買予約を原因として仮登記がある不動産を本登記前に第三者が購入して登記した場合。

予約完結後の本登記により第三者の登記は抹消されるか」が典型問題。

本登記に必要な実体的要件または手続的要件が整っていない場合に、将来の本登記のため。

試験では仮登記について条文・数値・条件の読み取りが問われます。

5よくある誤解・注意点

「仮登記があれば第三者に対抗できる」と誤解する（対抗力はない）。1号と2号の違いを理解せず、全ての仮登記が同じと誤解する。

6覚え方・整理のコツ

◆ ひとことで覚える「仮登記＝席を取るだけ（順位保全）、でも追い出し権限はない」。本登記して初めて対抗力が生まれる。◆ 整理の手順1. 「仮登記」を一言で説明できるようにする（定義の最初の文を口に出す）。2. 試験ポイント「仮登記は第三者対抗要件にならない」と「本登記時に仮登記日まで遡って順位保全（105条2項）」をメモに書き、○×で確認する。3. よくある誤り（「仮登記があれば第三者に対抗できる」と誤解する（対抗力はない）。1号と2号の違いを理解せず、全ての仮登記が同じと誤解する…）を赤ペンで1行メモする。4. 関連する過去問を1問だけ解き、解説と条文の対応を読み返す。

最後に「仮登記」が登場する過去問を1問解き、選択肢の根拠まで言語化して整理してください。

7例題で確認

8関連する過去問

この用語が本文・解説に登場する過去問です。リンクから問題と解説を確認できます。

9よくある質問

仮登記とは何ですか？

【1】定義：仮登記は本登記に必要な実体的要件または手続的要件が整っていない場合に、将来の本登記のために順位を保…。根拠は関連法令。試験要項の条文番号をメモに書き出して確認する。弱点論点は比較表で補強する。

仮登記は宅建試験でどう出ますか？

【2】出題：四択では要件・効果・主体を分離する。過去問1問の正答理由をノートに記録して復習する。正答後は関連条文を開く。試験要項の最新版も確認。観点B：過去問形式を記録。補足2-0。補足2-1。

仮登記で間違えやすい点はありますか？

【3】誤答：定義と混同する、または主体・期限・数値の読み落とし。混同しやすい近義語を比較表の左右に整理する。誤答肢は色分けして復習する。試験要項の最新版も確認。観点C：誤答一語差を整理。補足3-0。

仮登記はいつ使う言葉ですか？

【4】比較：「177条の対抗要件」と「不動産登記」を compare で整理する。numbersページで数値条件を一覧化して確認する。関連ハブページも参照する。試験要項の最新版も確認。観点D：compare表を作成。

記事の基本情報

対象試験	宅地建物取引士試験
分野	権利関係
重要度	S
関連タグ	権利関係

公式情報の確認

仮登記は、宅地建物取引士試験の学習で押さえたい用語です。制度、数値、義務の有無は年度や法令改正で変わることがあるため、受験前には公式情報も確認してください。

不動産適正取引推進機構（RETIO） … 宅地建物取引士資格試験の実施、過去問、合格発表などの公式情報を確認してください。
国土交通省 … 宅建業法・都市計画法・建築基準法など関連法令の公式情報を確認できます。

注意：本ページは学習用の要点整理です。出題範囲・法令・公式見解は変更される場合があります。本番前には必ず試験実施団体や法令原文などの公式情報を確認してください。