宅地建物取引士試験 実践演習 第318問（宅建業法）

正解の理由

売買（400万超）の一方からの上限は代金×3%+6万。双方合計は一方上限×2。賃貸（居住用・非居住用とも）は借賃1か月分。低廉な空家等（800万円以下）は、媒介報酬について原則の報酬額を超えて30万円（税別）まで受領できる場合があります（依頼者への説明・合意が必要）。

（2） 売主として売買する場合は代金に利益を含むため別途媒介報酬を請求できない

他の選択肢

• （1） 代金の3%+6万円の媒介報酬を別途受領できる

  この肢は「代金の3%+6万円の媒介報酬を別途受領できる」と述べていますが、宅建業法の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（2）「売主として売買する場合は代金に利益を含むため別途媒介報酬を請求できない」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「代金の3%+6万円の媒介報酬を別途受領できる」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （3） 売主宅建業者は媒介報酬と同額の手数料を受領できる

  この肢は「売主宅建業者は媒介報酬と同額の手数料を受領できる」と述べていますが、宅建業法の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（2）「売主として売買する場合は代金に利益を含むため別途媒介報酬を請求できない」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「売主宅建業者は媒介報酬と同額の手数料を受領できる」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） 売主宅建業者は報酬制限の対象外

  自ら売主の場合、報酬制限（告示）の適用対象外ですが、代金に利益を含む形での取引となります。「対象外だから自由に報酬を取れる」という意味では誤りです。

学習のヒント

宅建業者が自ら売主として直接売買する場合、売買代金の中に業者の利益（手数料相当）が含まれています。そのため別途媒介報酬は受け取れません（宅建業法46条・告示の趣旨）。報酬規制は媒介・代理の場合に適用されます。