宅地建物取引士試験 実践演習 第642問（権利関係）

正解の理由

不動産の物権変動は登記が第三者への対抗要件です（民法177条）。不法占拠者には登記なく対抗できます。相続の法定相続分超過部分は登記が必要です（民法899条の2）。

（2） 第三取得者は抵当権の負担を承継し、抵当権が実行されれば競売で所有権を失う可能性がある

他の選択肢

• （1） 第三取得者は抵当権の負担のない所有権を取得する

  この肢は「第三取得者は抵当権の負担のない所有権を取得する」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（2）「第三取得者は抵当権の負担を承継し、抵当権が実行されれば競売で所有権を失う可能性がある」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「第三取得者は抵当権の負担のない所有権を取得する」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （3） 抵当権は自動的に消滅する

  この肢は「抵当権は自動的に消滅する」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（2）「第三取得者は抵当権の負担を承継し、抵当権が実行されれば競売で所有権を失う可能性がある」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「抵当権は自動的に消滅する」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） 第三取得者は抵当権者に損害賠償を請求できる

  第三取得者が競売で所有権を失った場合は売主（前所有者）への担保責任追及が可能ですが、抵当権者への損害賠償は原則できません。抵当権者は正当な権利を行使しているからです。

学習のヒント

抵当権は追及効を持つ物権です（民法369条）。不動産が第三者に譲渡されても抵当権はその不動産に追いかけ、第三取得者はその負担を承継します。これが抵当権の最も重要な特質の一つです。