宅地建物取引士試験 実践演習 第902問（権利関係）

正解の理由

抵当権は設定者が使用継続できる非占有担保物権です（民法369条）。質権は占有の移転が必要です。先取特権は法律上当然に成立する法定担保物権です。

（1） B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合がある

他の選択肢

• （2） 抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する

  物上代位により差押えがあれば抵当権者が賃料を受領できますが（民法304条）、差押え前は賃借人Dは設定者Aに賃料を支払います。「B銀行に支払う義務がある」という常時の義務はありません。

• （3） DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなければならない

  この肢は「DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなければならない」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなけ…」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければならない

  この肢は「B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければならない」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければ…」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

学習のヒント

抵当権設定後の賃借権は抵当権に劣後します（民法177条・民事執行法59条2項）。競売が行われると抵当権設定後に成立した賃借権は消滅し、競落人に対抗できません。ただし建物明渡猶予制度（民法395条）により6か月の猶予があります。