広告規制とは？誇大広告の禁止・取引態様の明示をわかりやすく解説【宅建】
（こうこくきせい）
宅建業法は、消費者を保護するために宅建業者の広告に対してさまざまな規制を設けています。宅建試験では「誇大広告の禁止」「未完成物件の広告開始時期」「取引態様の明示」が頻出です。
広告規制の概要
宅建業者が行う不動産の広告については、誇大広告の禁止・広告開始時期の制限・取引態様の明示義務などが宅建業法で定められています（宅建業法第32条〜第34条）。
誇大広告の禁止（宅建業法第32条）
宅建業者は、次のような著しく事実に相違する表示や実際のものより著しく優良・有利と誤認させる表示をしてはなりません。
・物件の所在・規模・形質に関する虚偽・誇大な表示
・現在または将来の利用の制限（用途地域・日影規制等）の隠蔽
・環境や交通等の利便性に関する虚偽・誇大な表示
・代金・借賃等の対価に関する虚偽・誇大な表示
重要：誇大広告の禁止は広告の媒体を問いません。チラシ・インターネット・SNS・看板等すべてに適用されます。また、実際に顧客に損害が発生しなくても違反となります。
広告開始時期の制限（宅建業法第33条）
重要：「工事完了後でなければ広告できない」ではなく、「許可・確認後であれば工事中でも広告できる」が正確な表現です。
取引態様の明示（宅建業法第34条）
宅建業者は、広告をするときおよび注文を受けたときに、取引態様（売主・代理・媒介の別）を明示しなければなりません。
広告時に明示した場合でも、注文を受けた際に改めて明示する必要があります。
明示は遅滞なく行わなければなりません。
| 取引態様 | 内容 |
|---|---|
| 売主（自己物件） | 宅建業者が自ら売主として取引 |
| 代理 | 売主・買主の一方から依頼を受け代理 |
| 媒介 | 売主と買主の間に立って仲介 |
試験ポイント
- 1誇大広告は「実際に損害がなくても」違反。結果の有無を問わず禁止規定に違反します。
- 2未完成物件の広告は「許可・確認後」から可能。「完了後でないと広告できない」は誤りです。
- 3取引態様は広告時と注文時の両方で明示。広告時に明示しても注文時の再明示は省略できません。
- 4媒介には「一般・専任・専属専任」の別も明示する必要がある場合あり。取引態様の表示は正確に行う必要があります。
練習問題
広告規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- ア．未完成物件は建築工事が完了してからでないと広告できない
- イ．建築確認を受けた後であれば、建築工事完了前でも広告できる
- ウ．誇大広告は消費者に実際の損害が生じた場合のみ違反となる
- エ．取引態様は広告時にのみ明示すればよい
宅建業者は建築確認を受けた後であれば、建築工事の完了前でも広告できます（宅建業法第33条）。アは誤り（工事完了前でも確認後なら可）。ウは誤り（誇大広告は損害の有無にかかわらず違反）。エは誤り（広告時に加えて注文時にも改めて明示が必要です）。
この用語が出る問題を解く
用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。宅建業法の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
宅建業法の問題を解く（無料）よくある質問
Q未完成物件の広告はいつから可能ですか？
建物の新築であれば建築確認を受けた後から広告できます。宅地の造成は開発許可後です（宅建業法第33条）。
Q誇大広告とはどのような広告ですか？
事実と著しく相違する表示や、実際よりも著しく優良・有利と誤認させる表示のことです（宅建業法第32条）。媒体を問わず禁止されます。
Q取引態様は何を表示しますか？
売主（自己物件）・代理・媒介の別を表示します（宅建業法第34条）。広告時と注文を受けた時の両方での明示が必要です。