宅建業の免許とは？免許権者・欠格事由をわかりやすく解説【宅建】
（たっけんぎょうのめんきょ）
宅建業を営むには国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です。宅建試験では「免許権者（大臣か知事か）の判断基準」「免許の有効期間」「欠格事由」が頻出です。
宅建業の免許とは
宅建業の免許とは、宅地建物取引業を営もうとする者が受けなければならない行政庁の許可のことで、事務所が複数都道府県にまたがる場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県のみの場合は都道府県知事免許が必要です（宅建業法第3条）。
補足：「宅建業」とは：宅地・建物の売買・交換・賃貸借の媒介・代理を業として行うことです。自ら貸借することは宅建業に該当しません。
免許の種類と権者
| 区分 | 免許権者 | 事務所の所在 |
|---|---|---|
| 大臣免許 | 国土交通大臣 | 2以上の都道府県に事務所を設置 |
| 知事免許 | 都道府県知事 | 1つの都道府県内にのみ事務所を設置 |
根拠：宅建業法第3条
重要：「大臣免許か知事免許か」は、取引を行う地域ではなく事務所の所在地で判断します。例えば大阪府に本店のみを置く業者が東京で取引する場合でも、大阪府知事免許で足ります。
免許の有効期間と更新
免許の有効期間は5年です（宅建業法第3条第3項）。
有効期間満了後も引き続き宅建業を営む場合は、満了日の90日前から30日前までの間に更新申請をしなければなりません。
更新の申請をしても処理が完了しない場合は、旧免許の有効期間が満了した後も処分が下りるまで従前の免許で業務できます。
主な欠格事由
注意：法人の場合、役員（取締役等）のうちに欠格事由に該当する者がいれば、法人自体も免許を受けられません。
試験ポイント
- 1免許権者は「事務所の場所」で判断。「取引をする都道府県数」ではありません。
- 2自ら賃貸は宅建業に該当しない。「アパートオーナーが自分で賃貸する行為」は免許不要です。
- 3免許の有効期間は5年。「3年」は誤りです。更新申請は「90日前〜30日前」の間です。
- 4免許取消しから5年未満は欠格事由。欠格期間の計算問題が試験に出ます。
練習問題
A社は東京都に本店・大阪府に支店を置いて宅建業を営もうとしている。必要な免許はどれか。
- ア．東京都知事免許
- イ．大阪府知事免許
- ウ．国土交通大臣免許
- エ．両都府の知事免許が必要
2以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣の免許が必要です（宅建業法第3条）。
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用語を理解したら実際の問題で定着を確認しましょう。宅建業法の過去問・オリジナル問題を解説付きで演習できます。
宅建業法の問題を解く（無料）よくある質問
Q大臣免許と知事免許の違いは何ですか？
2以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県のみの場合は都道府県知事免許が必要です（宅建業法第3条）。
Q宅建業の免許の有効期間はどのくらいですか？
5年です。更新申請は満了日の90日前から30日前までの間に行う必要があります（宅建業法第3条第3項）。
Q自分でアパートを賃貸する行為も宅建業の免許が必要ですか？
不要です。宅建業は「他人のために」行う売買・媒介・代理が対象で、自ら貸借（賃貸）することは宅建業に該当しません（宅建業法第2条）。