宅地建物取引士試験 実践演習 第412問（権利関係）

正解の理由

権利に関する登記は原則として登記権利者と登記義務者が共同申請します（不動産登記法60条）。仮登記は順位保全機能があるが完全な対抗力は本登記後です。建物滅失登記の申請義務は1か月以内（同法57条）。

（2） 登記を信頼して取引した者でも、登記名義人が真の権利者でなければ権利を取得できないことがある

他の選択肢

• （1） 登記がなければ権利変動が生じない

  権利変動（所有権移転等）は当事者間では登記なしに生じます。登記は第三者への対抗要件であり、権利変動の成立要件ではありません（民法176条・177条）。

• （3） 登記があれば真の権利者として完全に保護される

  この肢は「登記があれば真の権利者として完全に保護される」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（2）「登記を信頼して取引した者でも、登記名義人が真の権利者でなければ権利を取得できないことがある」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「登記があれば真の権利者として完全に保護される」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） 登記には推定力があるため公信力と同じ効果がある

  この肢は「登記には推定力があるため公信力と同じ効果がある」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（2）「登記を信頼して取引した者でも、登記名義人が真の権利者でなければ権利を取得できないことがある」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「登記には推定力があるため公信力と同じ効果がある」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

学習のヒント

日本の不動産登記には公信力がありません（通説・判例）。登記を信頼して取引しても、登記名義人が真の権利者でなかった場合は権利を取得できないことがあります。これは動産の即時取得（公信の原則あり）と大きく異なる点です。