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宅地建物取引士試験 実践演習 第900問（権利関係）
分譲マンションの管理組合は、敷地内の駐車場（共用部分）の管理方針について集会で審議する。現在の規約では駐車場の使用料は月額1万円と定められているが、管理組合の理事長は費用増加を理由に月額2万円への値上げを提案している。さらに、一部の区分所有者からは駐車場を外部業者に売却する提案も出ている。この場合に関する記述として区分所有法の規定によれば正しいものはどれか。
問題
分譲マンションの管理組合は、敷地内の駐車場（共用部分）の管理方針について集会で審議する。現在の規約では駐車場の使用料は月額1万円と定められているが、管理組合の理事長は費用増加を理由に月額2万円への値上げを提案している。さらに、一部の区分所有者からは駐車場を外部業者に売却する提案も出ている。この場合に関する記述として区分所有法の規定によれば正しいものはどれか。
選択肢
- （1） 規約の変更（駐車場使用料の値上げ）は理事長が単独で決定できる
- （2） 規約の変更（駐車場使用料の変更）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による特別決議が必要
- （3） 駐車場（共用部分）の外部業者への売却は区分所有者及び議決権の各過半数の普通決議で足りる
- （4） 規約の変更は公証人の認証が必要
正答
正答は （2） です。
解説
宅建士試験 重要論点の整理
正解の理由
この問題は宅建士試験の重要論点を扱っています。解説文（exp）の内容を確認し、正解の根拠と誤りの理由をしっかり理解してください。宅建士試験では似た内容の問題が繰り返し出題されます。
（2） 規約の変更（駐車場使用料の変更）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による特別決議が必要
他の選択肢
（1） 規約の変更（駐車場使用料の値上げ）は理事長が単独で決定できる
共用部分の売却は重大な変更・処分であり、規約変更を伴う場合は3/4以上が必要です（区分所有法31条1項・17条1項）。「過半数で足りる」は誤りです。
（3） 駐車場（共用部分）の外部業者への売却は区分所有者及び議決権の各過半数の普通決議で足りる
この肢は「駐車場（共用部分）の外部業者への売却は区分所有者及び議決権の各過半数の普通決議で足りる」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
正答（2）「規約の変更（駐車場使用料の変更）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による特別決議が必要」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
正答の論点と照らすと、この肢は「駐車場（共用部分）の外部業者への売却は区分所有者及び議決権の各過半数の普通決議…」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。（4） 規約の変更は公証人の認証が必要
この肢は「規約の変更は公証人の認証が必要」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
正答（2）「規約の変更（駐車場使用料の変更）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による特別決議が必要」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
正答の論点と照らすと、この肢は「規約の変更は公証人の認証が必要」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。
学習のヒント
規約の変更（駐車場使用料の変更）は区分所有者および議決権の各3/4以上の特別決議が必要です（区分所有法31条1項）。共用部分（駐車場）の外部業者への売却は共用部分の処分であり重大変更（3/4以上）または規約変更（3/4以上）の問題です。
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