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宅地建物取引士試験 実践演習 第10844問（権利関係）
問題
AはBからB所有のマンション（築20年・中古）を2000万円で購入した。売買契約書には「売買物件は現状のままで引き渡す」との文言があったが、契約不適合責任の免責については何も書かれていなかった。引渡し後6か月が経過したところで、雨漏りが発生した。Aが調査したところ、屋上防水の劣化が原因であることがわかり、修繕には400万円かかることが判明した。この場合に関する記述として民法の規定によれば正しいものはどれか。
選択肢
- （1） 「現状のままで引き渡す」という文言は免責特約として機能し、AはBに対して契約不適合責任を問えない
- （2） 契約書に免責特約が明記されていないため、AはBに対して契約不適合責任（民法562条以下）に基づく追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除のいずれかを選択できる
- （3） Aは不適合を知った時から2年以内に訴訟を提起しなければ権利が消滅する
- （4） 「現状有姿渡し」の特約があれば引渡しから1年以上経過した不具合については売主は一切責任を負わない
正答
正答は （1） です。
解説
正解の理由
免責特約がない以上、BはAに対して契約不適合責任を負います。Aは不適合を知った時から1年以内に「通知」（権利行使の通知）を行えば、通知後は消滅時効の範囲内（5年または10年）で権利行使できます（民法566条）。
他の選択肢
（2）
根拠の記述が異なります。解説では「）で権利行使できます（民法」が根拠ですが、（2）は「対して契約不適合責任（民法」を根拠とする内容です
（3）
作業主任者の選任が必要な作業の組合せ（AB）を含んでいません。解説のとおり、該当作業と非該当作業の区別を確認してください
（4）
（4）「「現状有姿渡し」の特約があれば引渡しから1年以上経過した不具合について…」は、正答（1）「「現状のままで引き渡す」という文言は免責特約として機能し、AはBに対して契約不適合責任…」とは異なる内容です。本問で選ぶべき正答は（1）「「現状のままで引き渡す」という文言は免責特約として機能し、AはBに対して契約不適合責任を問えない」です。この肢の記述は、その論点とは一致しません。否定や「不要」「できない」の言い切りが、正答が示す要件・リスク・手続と矛盾していないか確認してください。正答の根拠は「「現状のままで引き渡す」との文言は単なる物件の引渡し状態を示すものであり、契約不適合責任の明示的な免責特約とはなりません」です。誤答肢との差分を一行メモに残してください
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