宅地建物取引士試験 実践演習 第10902問（権利関係）

正解の理由

抵当権設定後に設定された賃借権は、原則として競落人に対抗できません（民法177条・605条の対抗要件の問題）。ただし短期賃貸借保護規定の廃止（2004年改正）後は、抵当権設定後の賃借権は競売により消滅するのが原則です。なお建物の場合は引渡しによる対抗要件があれば別途検討が必要です。

（1） B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合がある

他の選択肢

• （2） 抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する

  この肢は「抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （3） DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなければならない

  この肢は「DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなければならない」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなけ…」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

• （4） B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければならない

  この肢は「B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければならない」と述べていますが、権利関係の基準では正しい記述ではありません。
  
  正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」は、制度・手続・学習法のいずれかの観点で適切な内容です。
  
  正答の論点と照らすと、この肢は「B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければ…」という断定のどこかが設問の前提と矛盾します。主語・客体・数字・期限・「毎年／常に／不要」などの限定語をチェックしてください。

学習のヒント

この問題で間違えた場合は、設問文の求め方（「正しいもの」「誤っているもの」「最も適切でないもの」）を最初に線引きしてください。正答・誤答それぞれについて、用語の定義と制度の前提を用語解説で確認し、復習リストや実践演習・一問一答と組み合わせて、同分野の過去問を解き直すと定着しやすくなります。