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宅地建物取引士試験 実践演習 第10902問（権利関係）
問題
AはB銀行から事業資金2000万円を借り入れ、A所有の甲土地（時価3000万円）に抵当権を設定した。Aはその後、C（個人）から500万円を借り入れ、Cのために甲土地に第二順位の抵当権を設定した。その後Aは甲土地をDに賃貸した（賃料月額10万円）。B銀行の抵当権設定後にDへの賃貸が行われた場合に関する記述として民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。
選択肢
- （1） B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合がある
- （2） 抵当権設定後の賃借権は競売後も常に存続する
- （3） DはB銀行の同意があれば競落人に賃借権を対抗できるが、同意がなければ退去しなければならない
- （4） B銀行の抵当権はDの賃借権より順位が上なので、DはB銀行に賃料を支払わなければならない
正答
正答は （1） です。
解説
正解の理由
ただし短期賃貸借保護規定の廃止（2004年改正）後は、抵当権設定後の賃借権は競売により消滅するのが原則です。なお建物の場合は引渡しによる対抗要件があれば別途検討が必要です。
他の選択肢
（2）
正答（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競…」とは異なる内容です。本問で選ぶべき正答は（1）「B銀行が甲土地を競売した場合、Dの賃借権はB銀行の抵当権設定後に成立したものであり、競落人に対抗できない場合が…」です。この肢の記述は、その論点とは一致しません。「必ず」「常に」「全く」などの断定は、例外や条件付きの整理と食い違うことが多いです。設問が問う論点と照らして、言い過ぎ・取り違えがないか確認してください。正答の根拠は「抵当権設定後に設定された賃借権は、原則として競落人に対抗できません（民法177条・605条の対抗要件の問題）」です。誤答肢との差分を一行メモに残してください
（3、4）
作業主任者の選任が必要な作業の組合せ（BDB）を含んでいません。解説のとおり、該当作業と非該当作業の区別を確認してください
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